Крiпаки в замiських котеджах.

Задовольнити це бажання можна доволi просто - придбавши будинок у котеджному мiстечку.
Купуючи замiський "дах", українцi зазвичай купують мрiю про комфортне життя за мiстом. Однак вони часто не розумiють, наскiльки специфiчне майно купили.

Проблеми, що можуть виникнути у стосунках з управляючою компанiєю мiстечка, змусять власника замислитися, чи вистачить сил i вмiння утримувати це майно.

Здавалося б, наявнiсть управляючої компанiї - безумовний плюс. Девелопер пропонує споживачевi повний комплект послуг: будинок з присадибною дiлянкою та послуги з експлуатацiї комунальної iнфраструктури. Все - без зайвого клопоту.

Проте власника може чекати несподiваний сюрприз, адже погляди власника на порядок управлiння мiстечком та вартiсть послуг можуть не збiгатися з позицiєю управляючої компанiї, який зазвичай є структурним пiдроздiлом девелопера.

Комунальна вiйна.

Суперечка щодо розмiру комунальних тарифiв мiж мешканцями котеджного мiстечка "Нова Богданiвка" на Київщинi i мiсцевою управляючою компанiєю ТОВ "Аркада-житлосервiс" перетворилася на справжню вiйну.

Девелопер АКБ "Аркада" завжди наголошував, що в "Новiй Богданiвцi" є всi мiськi зручностi. Як розповiдають жителi, саме це було вирiшальним для купiвлi котеджу.

З 2006 року життя в мiстечку текло спокiйно, нарiкань на управляючу компанiю не було. До лютого 2012 року тариф на житлово-комунальнi послуги - прибирання, освiтлення територiї, вивезення смiття, озеленення - становив 425 грн з "хати". Послуги охорони - 0,14 грн за квадратний, метр загальної площi дiлянки.

Однак у березнi, кажуть в iнiцiативнiй групi мешканцiв, цей тариф зрiс до вiдповiдно 626 грн та 0,18 грн.

Донедавна платня за 1 кВт електроенергiї у мiстечку становила 33,7 коп. Рахунок виставляє "Аркада-житлосервiс", яка має контракт з "Київобленерго".

Новобогданiвцi нарiкають, що у самому "Київобленерго" за першi 150 кВт, спожитi протягом мiсяця, для фiзосiб в сiльськiй мiсцевостi тариф становить лише 25,92 коп, а 33,7 коп - за понаднормове споживання. В останнiх "платiжках" 1 кВт вже коштує 36 коп, тодi як у "Київобленерго" такого тарифу взагалi нема.

Тариф на холодну воду та водовiдведення з травня становить 14,08 грн. Характерно, що в цю суму не входить техобслуговування зовнiшнiх систем. Рахунок за це "Аркада-житлосервiс" виставляла окремо - 130 грн зi споживача.

В той же час КП "Броваритепловодоенергiя" надає обидвi послуги за сумарним тарифом близько 6 грн. Звичайно, що жителi Нової Богданiвки хочуть отримувати згаданi послуги безпосередньо вiд монополiстiв за значно нижчими тарифами.

Домогтися зниження тарифiв вiд "Аркада-житлосервiс" шляхом переговорiв мешканцям "Нової Богданiвки" не вдалося.

Також їх спiткала невдача, коли вони намагалися самотужки домогтися укладання прямих договорiв з "Київобленерго" на постачання струму. З’ясувалося, що вся iнженерна iнфраструктура, необхiдна для постачання електроенергiї, води та водовiдведення, цiлком належить ТОВ "Аркада-житлосервiс".
"Економiчна правда" отримала вiд АКБ "Аркада" електронного листа з коментарем керiвництва фiрми "Аркада-житлосервiс", яке пiдтвердило цю iнформацiю.

Проблему дорожнечi водопостачання та водовiдведення мешканцi "Нової Богданiвки" вирiшують, копаючи власнi криницi та встановлюючи локальнi водоочиснi системи. Проте з електроенергiєю все значно складнiше.

Мешканцi встановлюють генератори, але це надто дорого. Щоб повноцiнно забезпечити себе струмом, треба щодня витрачати близько 200 грн на пальне.

Новобогданiвцi прагнуть, аби управляюча компанiя передала мережi мiсцевим монополiстам. Тодi мешканцi змогли б укласти з ними прямi договори.

Тимчасом в "Аркадi-житлосервiсi" вважають претензiї мешканцiв неправомiрними. Як сказано в листi на адресу ЕП, компанiя не має намiру передавати об’єкти на баланс мiсцевим монополiстам, бо на їх створення витраченi значнi кошти.

Якщо товариство з тих чи iнших причин буде вимушене припинити обслуговування "Нової Богданiвки", тодi об’єкти iнженерної iнфраструктури будуть реалiзованi зацiкавленим особам за ринковими цiнами.

Мешканцi планують створити власне об’єднання, яке б керувало поселенням, проте яким воно повинно бути, нiхто чiтко не уявляє. Законодавство не мiстить нi поняття "котеджне мiстечко", нi механiзмiв для його створення. Вiдтак, люди опинилися у цiлковитiй залежностi вiд управляючої компанiї.

В той же час, "Аркада-житлосервiс" не вважає себе монополiстом з огляду на згаданi приватнi свердловини та водоочиснi системи.

Антимонопольний комiтет iншої думки. Київське обласне територiальне вiддiлення АМКУ перевiрило компанiю i таки угледiло порушення закону. Комiтет зобов’язав пiдприємство привести свої тарифи до економiчно обґрунтованого рiвня.

В результатi компанiя знизила їх на 10%. Також за сприяння АМКУ у жителiв з’явилася надiя укласти прямi договори з "Київобленерго".

Українськi традицiї.

Як стверджують фахiвцi, проблеми з правом власностi на iнженерну iнфраструктуру є у бiльшостi котеджних мiстечок України.

"Iнфраструктура в мiстечках належить девелоперам або забудовникам. Для продажу всiх котеджiв потрiбен час. Щоб їх продати, девелоперу треба мати впевненiсть, що все буде працювати вiдмiнно. До того ж часто планується будiвництво другої черги, яка буде обслуговуватися за допомогою тiєї ж iнфраструктури", - каже аналiтик SV Development Сергiй Костецький.

З цiєю думкою згоден i Володимир Тимочко, директор компанiї Dragon Asset Management, яка є девелопером котеджного мiстечка Green Hills на Київщинi.

Проте фахiвцi погоджуються i з тим, що витрати на створення iнфраструктури закладаються у вартiсть котеджiв та присадибних дiлянок, тобто фактично фiнансуються за рахунок споживача-iнвестора. Iншими словами, купуючи котедж, клiєнт сплачує не тiльки їх вартiсть, а й частку вартостi iнженерної iнфраструктури.

"Саме тому земля в мiстечках коштує дорожче, нiж поруч. Якщо девелопер не пiдвiв до будинку мережi, то це банальний обман покупцiв", - говорить Тимочко.

Проте, додає Костецький, зазвичай вiдповiдно до договорiв купiвлi-продажу частка в iнфраструктурi мiстечка не входить до перелiку придбаного покупцем майна.

"Формально людина купує лише будинок або землю, без частки в iнженернiй iнфраструктурi. Проте вартiсть цiєї частки забудовник обов’язково зараховує до власного прибутку вiд продажу котеджу чи дiлянки", - говорить Костецький.

Виходить, що забудовник наче i не продавав iнженерну iнфраструктуру i не компенсував собi витрати на її створення, а збирається робити це в процесi її експлуатацiї. Фактично ж вiн узяв за неї грошi з покупцiв.

За словами Тимочка, пiсля заселення мiстечка iнвестор зазвичай не має комерцiйного iнтересу у володiннi мережами, але зберiгається репутацiйна i моральна вiдповiдальнiсть перед його жителями.

Проте, як зазначають у SV Development, у мiстечках, де кiлькiсть будинкiв перевищує 50, забудовник може бути зацiкавлений в подальшiй комерцiйнiй експлуатацiї iнженерної iнфраструктури, адже за правильного пiдходу це дуже перспективна i взаємовигiдна для компанiї та споживача справа.

Перша черга "Нової Богданiвки" складається з 251 котеджу. Мiж тим, вiдповiдно до iнформацiї АКБ "Аркада", остаточна кiлькiсть будинкiв повинна сягати 830. Тож комерцiйний iнтерес в управлiннi "Новою Богданiвкою" був i залишається.

Стосовно можливостi ефективного управлiння котеджним мiстечком об’єднанням власникiв обидва експерти висловлюються скептично. Цi сумнiви ґрунтуються головним чином на вiдсутностi у громадян необхiдних навичок i досвiду.

Зелений гай.

ЕП спробувала знайти поселення, де модель управлiння була б максимально некомерцiйною. Щось схоже є в котеджному мiстечку "Зелений гай" пiд Києвом.

Керує ним також управляюча компанiя, пов’язана iз забудовником. Як стверджує її керiвник Костянтин Клименко, ця компанiя не є комерцiйним пiдприємством.
По сутi, це той випадок, коли в iнвестора нема iнтересу до комерцiйної експлуатацiї iнфраструктури пiсля завершення будiвництва, адже у мiстечку, принаймнi поки що, замало будиночкiв - лише 20.

"Ми є транзитником, який обслуговує мiстечко i не отримує за вiд цього прибутку. Всi послуги надаються за собiвартiстю. Штат пiдприємства невеличкий - чотири особи. Ще є двiрники та охоронцi, якi постiйно працюють у мiстечку. Решту спецiалiстiв залучаємо за потреби", - розповiдає Клименко.

Концепцiя поселення була такою, що кожне домоволодiння буде забезпечувати себе комунальними послугами самостiйно. Так, на кожнiй дiлянцi є водозабiрнi свердловини та автономна каналiзацiя з системою очищення, автономне опалення. Газ та електроенергiя в мiстечку постачаються централiзовано.

За словами Клименка, суперечки мiж сторонами з приводу вартостi та форми надання послуг вирiшуються за принципом максимальної прозоростi.

"Колись було непорозумiння щодо платнi за освiтлення вулиць. Ми виставляли кожному споживачевi рахунок, але мешканцi не розумiли, за що вони платять. Тодi ми зобов’язали їх поставити лiхтарi на парканах, що виходять на вулицю. Кожен почав платити за свiтло за своїм лiчильником, i претензiї зникли", - каже Клименко.

Проте Клименко скептично ставиться до управлiння мiстечком жителями. "Навряд чи вони зможуть порозумiтися. До того ж, об’єднанню спiввласникiв буде дуже важко вирiшувати проблеми з комунальними монополiстами", - вважає вiн.

Альтернативна думка.

Адвокат Тетяна Монтян категорично не погоджується iз тим, що власники котеджiв неспроможнi керувати мiстечком та його iнфраструктурою.

"Управляти мiстечком може товариство власникiв особливої правової природи. Членство у ньому можуть мати лише власники, якi ухвалюють рiшення на зборах. Кiлькiсть голосiв у такому товариствi може розподiлятися залежно вiд величини частки власника у майновому комплексi", - говорить адвокат.

За її словами, в розвинених країнах, купуючи котедж, люди купують не просто хатинку i землю, а частку у великому майновому комплексi. При цьому забудовник з самого початку встановлює певну модель управлiння цим комплексом.

"Українцi анiтрохи не безпораднiшi, нiж люди в цивiлiзованих країнах, i цiлком спроможнi ефективно управляти своїм та спiльним майном. Для цього лише потрiбнi певнi законодавчi механiзми", - пiдсумувала Монтян.