В обозримом будущем Украину ждет массовое перемещение среднего класса в пригород

Раннее утро. Тишину нарушает только пение птиц и деловитое жужжание пчел над розарием. Аромат роз смешивается с запахом кофе, который пьют на террасе частного дома. Так начинается обычный рабочий день киевского адвоката Светланы Шапиро. Пять лет назад она поменяла трехкомнатную квартиру у станции метро «Минская» на частный дом в Боярке и ничуть не жалеет.

Не ценой единой

Это переселение — не единичный случай, а проявление давнего устойчивого тренда. В последние годы в наших широтах наметилась тенденция, о которой в странах Западной Европы заговорили еще в конце 1990-х — в 2000-м. The Times остроумно назвала ее: «City turns to town». Речь о том, что семьи среднего достатка постепенно перемещаются из мегаполисов в маленькие города-спутники. Люди, работающие в крупных деловых и/или культурных центрах, таких как Лондон, Вена или Брюссель, предпочитают жить в пригороде. Ясно, что отчасти это обусловлено существенной разницей в среднерыночной стоимости жилья. Впрочем, дело не только в этом. Будь перемещение в спутники обусловлено исключительно ценовым фактором, после кризисного снижения цен на жилую недвижимость в больших городах переселенцы потянулись бы обратно в мегаполисы. Однако специалисты агентства недвижимости Realty Worldwide утверждают, что в большинстве европейских стран тренд, озаглавленный как «City turns to town», актуален и по сей день. Причем особенно четко он прослеживается именно в тех регионах, которые тяжелее других пережили недавний экономический кризис. Так что привлекательность цен на пригородную недвижимость, очевидно, не единственная и даже не главная причина переселений. К примеру, для Светланы Шапиро стоимость дома и затратность дальнейшего ремонта была скорее фактором, препятствовавшим переезду.

Покупка нового жилища, ремонт и благоустройство прилегающего участка стоили немалых денег. Потом грянул кризис. Цены на недвижимость заметно снизились. Однако владелицу дома это, похоже, не огорчает. Она изначально не рассматривала приобретение дома как инвестицию. Идея заключалась в том, чтобы с шумных загазованных городских улиц переместиться на тихие — пригородные. Расширить собственное жизненное пространство — обзавестись мастерской для рисования и садом. «Прежде я выращивала только кактусы на балконе, — признается Светлана. — К моменту переезда их было больше ста. Теперь мой дом утопает в цветах. На Оболони я жила в новостройке. В соседних квартирах постоянно велись ремонтные работы и раздавался стук. Вообще, повсюду был какой­то шум — это раздражало. Хотелось очень красивой и качественной жизни. Хотелось приглашать друзей на шашлыки, пить по утрам кофе на собственной террасе. Когда наступало лето, у меня, как правило, появлялось желание сбежать куда-нибудь из киевской квартиры. Теперь друзья, живущие в столице, часто сбегают ко мне».

Почти деревенские

В обозримом будущем Украину ждет массовое перемещение среднего класса в пригород
Светлана Шапиро на собственном опыте убедилась в том, что переезд из мегаполиса в пригород означает принципиально иной образ жизни и формат общения с окружающими. Преуспевающий киевский адвокат призналась Контрактам в том, что после пяти лет проживания в Боярке в столице ей стало как-то неуютно.

«В городе мне теперь не хватает ни места, ни воздуха, — говорит Светлана. — Чувствую это особенно остро, когда бываю в гостях у друзей, все еще живущих в киевских многоквартирных домах. Все эти рекламные буклеты и листовки, лежащие на полу возле почтовых ящиков, запах сигарет на лестничных площадках, надписи на стенах и заборах нагоняют тоску. Да и закрытость людей не радует. В Боярке я могу, находясь на своем участке, прокричать соседу: «Привет!» и он мне обязательно ответит. В Киеве же соседи не всегда здороваются, даже сталкиваясь на узкой лестнице в подъезде. Вообще, в деревне самые близкие люди — это как раз соседи. Они присматривают за домом, когда я в командировке, если нужно, помогают вкрутить лампочку в фонаре на участке, отмечают вместе со мной все праздники».

Светлана утверждает, что с соседями ей повезло. Они не ссорятся, регулярно устраивают совместные выезды в театр, дают друг другу советы относительно ведения хозяйства, организации отпуска и т. д. Но вот если кому-то попадутся конфликтные соседи, это может стать источником больших неприятностей. «Выбирая жилье в пригороде, очень желательно обращать внимание на то, чьи дома находятся поблизости», — подчеркивает переселенка.

Впрочем, неприятное соседство — далеко не единственный сюрприз, который может ожидать человека, переселяющегося из мегаполиса в город­спутник. Пожалуй, самая распространенная проблема, о которой упомянули почти все опрошенные Контрактами переселенцы, — состояние дорог. «У меня большой водительский стаж и приличный автомобиль, но зимой всякий раз, проезжая участок пути от Боярки до моста Жуляны, я надрываюсь от ожесточения, — говорит Светлана Шапиро. — Эта дорога идет между селами и ее вообще не чистят».

Руководитель проектов центра «Издатель и редактор» Инна Гадзинская, два года назад переехавшая из Киева в Ирпень, тоже считает, что состояние дорог следовало бы поставить на топ­позицию в рейтинге неприятных сюрпризов, преподносимых пригородом. Еще минусы — высокие коммунальные платежи и несколько странный режим работы местных коммунальных служб. «Если попытаться внести платежи через какой­нибудь коммерческий банк, у местных чиновников начинается паника, — рассказывает Инна. — Чтобы этого избежать, лучше платить только в Ощадбанке и только по месту жительства, что для человека, работающего в столице, совсем неудобно. Лично я для себя решила вносить платежи заранее, так, по крайней мере, можно сэкономить время».

Место под солнцем

Опытные переселенцы предупреждают: перемещаясь из мегаполиса в пригород, нужно морально и технически подготовиться к неожиданным отключениям электроэнергии. «Если в городе обесточивание трех-четырех улиц — скандал, то в пригороде — обычное дело, поэтому, выбирая объект жилой пригородной недвижимости, лучше заранее подумать о том, какими альтернативными источниками энергии вы будете пользоваться, — советует Светлана Шапиро. — Я, например, с радостью соорудила бы на своем участке ветряную мельницу, но не смогла — площадь маловата. Пришлось выбирать между генератором и аккумуляторной батареей». Ясно, что установка генератора повлечет за собой удорожание «проекта переселения», однако с этим придется смириться

В любом случае при перемещении из городской квартиры в частный дом в пригород будет довольно много непредвиденных расходов. И тут уже не важно, строите ли вы дом или приобретаете введенный в эксплуатацию. Кстати, по словам Светланы, выбор второго варианта отнюдь не всегда означает экономию времени и денег. После покупки объекта, построенного на продажу, обнаруживается такое количество изъянов, что порой гораздо выгоднее реализовывать проект с нуля. «Если все-таки решили покупать «коробку», введенную в эксплуатацию, на ее осмотр желательно пригласить инженера, — советует хозяйка дома. — В моем случае недочетов, найденных специалистом при предпродажном осмотре, оказалось достаточно, чтобы снизить цену на $25 тыс. Пять лет назад это была внушительная сумма. Впрочем, мы все-таки многое упустили. К примеру, трубы не были надлежащим образом утеплены, и зимой из-за этого произошла авария. Устраняя ее последствия, я успела не раз вспомнить своих продавцов незлым тихим словом. Были и другие послепродажные проблемы». Светлана Шапиро призналась Контрактам в том, что совокупный бюджет ремонтных работ и благоустройства прилегающей территории оказался примерно вдвое больше того, на который она рассчитывала, покупая дом.

Киевлянам, переехавшим в города-спутники, приходится держаться вместе
Сергей Петренко, web-дизайнер крупного рекламного холдинга, решил избежать хлопот, связанных с содержанием частного дома, поэтому переезжать собрался в многоквартирный дом. «Только многоэтажка на Борщаговке и наш элитный четырех­этажный дом в Ирпене с собственным двориком, по сути расположенный в сосновом леске, — это две большие разницы. Городской комфорт, курортная тишина и покой — что еще нужно для счастья!» — объясняет свой выбор Сергей.

Только начало

Еще одно обстоятельство, на которое непременно нужно обратить внимание, — местонахождение ближайшей больницы. Это подчас даже важнее, чем наличие поблизости детского сада, школы, отделения банка или каких­то торговых точек.

Если речь идет не о частном доме, а о квартире, важным пре­имуществом может стать наличие хорошо организованного жилищного сообщества. На заботу местного муниципалитета в пригороде рассчитывать, как правило, не приходится, а проблемы, возникающие у жильцов многоквартирного дома, проще решать вместе. К примеру, в том сообществе, членом которого является Инна Гадзинская, существует практика закупки газа непосредственно у поставщика (одной из дочерних компаний НАК «Нафтогаз України»). Таким образом, жильцам удалось ощутимо снизить для себя плату за газ. Кроме того, они привели в порядок двор, наняли охрану и отсудили у застройщика право использования чердаков и подвалов. «Киевлянам в пригороде приходится держаться вместе, особенно тем, кто селится в новостройках, а таких большинство», — подчеркивает Инна. Ясно, что в целом жилье в городах­спутниках гораздо доступнее, чем в мегаполисах. Тем не менее если речь идет о новом, хорошо обустроенном доме, с парковкой и детской площадкой, на дешевизну рассчитывать не приходится. Там, где есть дополнительные преимущества, стоимость квартир, естественно, будет выше. Теоретически в целях экономии от подобных «бонусов» можно и отказаться. «Но это означает, что со временем жильцам придется самостоятельно заниматься благо­устройством прилегающей территории, организацией той же парковки и т. д. Вот, скажем, нет детской площадки. Рано или поздно она понадобится и за нее придется платить. Разница только в том, делать ли это сразу вместе с покупкой квартиры или позже, но уже самостоятельно собирая деньги и находя подрядчиков», — говорит директор агентства недвижимости Наталья Братко.

Невысокий, по сравнению с мегаполисами, уровень развития пригородной инфраструктуры и труднообъяснимое поведение провинциальных муниципалитетов пока сдерживают развитие тренда переселения в города-спутники в нашей стране. Тем не менее руководитель департамента перспективных исследований Realty Worldwide Нелли Гуттер убеждена в том, что в обозримом будущем Украину ждет массовое перемещение среднего класса в пригород. По ее прогнозам, пригородный бум должен совпасть с началом нового периода экономического роста. Эксперт уверена, что это неизбежно. Земля — конечный, невосполняемый ресурс. В больших городах уже сейчас слишком тесно. Как только средний класс «встанет на ноги», актуализируется отложенный спрос на улучшение жилищных условий. Реализовать его в мегаполисе будет крайне проблематично. Уезжать далеко тоже никто не станет. В поисках золотой середины очень многие обратят внимание на жилую недвижимость в городах-спутниках. Проблема инфраструктуры, разумеется, не исчезнет. Однако чем выше будет спрос, тем больше найдется инвесторов, готовых вкладывать деньги в развитие и совершенствование инфраструктуры городов-спутников.