Что такое рассрочка и станет ли она реальной альтернативой банковской ипотеке

Сроки рисковой давности

Зимой на рынке недвижимости обычно резко снижается спрос. Однако последние несколько лет торговля квартирами стоит на точке замерзания весь год из-за отсутствия денег у покупателей, а также недоступной для рядовых граждан ипотеки. По данным аналитиков, только с сентября средние реальные ставки по банковским ипотечным кредитам на первичном рынке увеличились на 2% и продолжают расти. Сегодня они составляют порядка 18—20% годовых. Взять кредит на квартиру в новострое на таких условиях под силу немногим. Поэтому рынок жилья что называется «лежит».

В результате застройщики решили заманить покупателей более выгодными, по их мнению, предложениями по рассрочке. Пока осваивают самый зажиточный город страны — Киев. Если спрос будет высоким, компании выйдут с рассрочкой и в регионы. «Инструмент на самом деле не новый, его предлагали еще в начале кризиса, — вспоминает президент Ассоциации независимых управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. — Правда, сейчас рассрочка вроде стала ближе к народу. Во-первых, увеличилось количество застройщиков, которые готовы применять эту схему. Во-вторых, при заключении договора они не подходят к оценке финансового положения потенциального покупателя так жестко, как банк-кредитор».

По словам Людкевича, средний срок рассрочки, которую предлагают покупателям в новостроях, сейчас составляет один-три года, хотя еще весной давали только шесть месяцев. Кроме того, у застройщиков появились предложения по десятилетнему периоду выплаты, да еще с небольшим первоначальным взносом — 10% стоимости жилья. Однако пока на квартиры это не распространяется. Такие предложения действительны для коттеджных городков недалеко от столицы. Для покупки «двушки» или «трешки» в черте города сегодня реальнее найти четырех- или пятилетнюю рассрочку с 30% начальным взносом.

В программах рассрочки есть еще один плюс — сравнительно низкие процентные ставки. Официально застройщики зарабатывают на такой схеме продажи жилья от 5 до 16% годовых, в зависимости от сроков выплаты. Есть и так называемая беспроцентная рассрочка. Правда, она доступна только тем, кто в состоянии рассчитаться за жилье максимум за год.

Однако главная новость сезона заключается в том, что застройщики начали выставлять на продажу в рассрочку квартиры, которые либо готовы полностью, либо на финальной стадии строительства. По наблюдениям независимого эксперта по недвижимости Анатолия Бастюченко, сегодня на рынке много предложений по объектам со степенью готовности 80—90%: «На более низкую степень готовности нет желающих, — поясняет Бастюченко. — Полуготовые объекты вызывают у покупателей вполне понятное недоверие: у всех еще свежи в памяти скандалы с «Элита-центром», который был профинансирован обычными людьми. Кроме того, на рынке немало случаев, когда объекты были сданы с опозданием на несколько лет».

Переплата кроется в деталях

Все перечисленные плюсы рассрочки хороши каждый отдельно. К сожалению, при попытках свести их воедино начинают всплывать недостатки такой схемы приобретения жилья. Во-первых, покупка реальной квартиры (при условии, что дом вводится в эксплуатацию хотя бы в конце следующего года) почти всегда сопряжена с необходимостью заплатить половину ее стоимости. Для новостроя это минимум $35 тыс. за однокомнатные апартаменты. А вот рассрочку с нуля (первый взнос — 10% или около $7—8 тыс.) бесквартирные граждане могут получить на объекты, сдача которых в ближайший год сомнительна даже для самого застройщика.

«Квартиры в новостроях, сданных в эксплуатацию, считаются наиболее надежной покупкой, — поясняет Людкевич. — Во-первых, все правоустанавливающие документы на жилье клиент получает сразу. Во-вторых, это гарантия того, что уплаченные деньги не «повиснут» в воздухе на несколько лет. Поэтому подобные объекты застройщики предпочитают продавать либо со стопроцентной оплатой, либо с очень короткой рассрочкой, либо в кредит. А вот в рассрочку пускают объекты более проблемные в плане готовности или дорогие многометражные квартиры, которые не пользуются спросом».

По подсчетам аналитиков, средний ежемесячный платеж по рассрочке превышает $1,5 тыс., или 12 тыс. грн в месяц. Так что даже на этапе заключения договора с застройщиком назвать этот механизм экономным или доступным для большинства украинцев весьма сложно, пишут Известия в Украине. Однако есть еще один нюанс, на который очень многие не обращают внимания. При оформлении договора рассрочки продавец квартиры может заложить в документе очень много подводных камней, из-за которых в конечном итоге квартира обойдется гораздо дороже либо вообще оставят клиента без жилья.

«Первое, на что нужно обратить внимание покупателю, это момент перехода права собственности на квартиру, — советует адвокат юридической компании «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — Если он совпадает с моментом окончательного расчета с застройщиком (а чаще всего бывает именно так), то существует риск — при малейшей просрочке или споре между продавцом и покупателем последний может фактически утратить права на квартиру. Деньги, которые он выплатит к тому времени, ему вернут, но неизвестно как скоро. Чаще всего в договоре застройщик предусматривает, что средства претенденту на жилье возвращаются не раньше, чем квартира будет продана новому владельцу». То есть ваши деньги могут очень надолго «зависнуть» у застройщика.

Следующий очень важный нюанс — это право застройщика самовольно менять цену квадратного метра. По словам Доценко-Белоус, причины для этого могут быть предусмотрены разные. Так, в договоре может быть записана формула расчета цены с привязкой к курсу доллара или инфляции. Порой застройщик фиксирует в документах возможность для себя повысить цену, скажем, на 3—5% в случае «нестабильного экономического положения в стране». Есть и штрафные санкции, которые применяются в случае несвоевременного или неполного погашения рассрочки, и они могут достигать неразумных размеров.

Тем, кто все-таки решился оформлять рассрочку, эксперты дают несколько первоочередных советов. «Максимально выгодных для себя условий можно добиться при личной беседе с представителем застройщика, — убежден Бастюченко. — Сегодня такие условия не будут декларироваться открыто, но как правило, застройщик идет навстречу платежеспособному покупателю, который готов стать его клиентом». Кроме того, рекомендуется постараться зафиксировать цену квадратного метра вместе с размером ежемесячных платежей. «А перед подписанием внимательно читайте договор и по возможности проконсультируйтесь с независимыми юристами», — резюмирует Доценко-Белоус.

Что такое рассрочка

Способ продажи любого товара в кредит без привлечения посредника в виде банка. Приобретая товар, покупатель постепенно выплачивает продавцу его полную стоимость. Срок, размер и количество ежемесячных платежей, а также процентное вознаграждение продавцу за пользование рассрочкой устанавливается договором. Юридически схема приобретения товаров в рассрочку действует в Украине с 1998 года. Но до последнего времени в связи с активным ростом кредитования банками, не пользовалась популярностью. После того, как банки сократили объемы кредитов населению, для производителей и продавцов товаров стало выгоднее самостоятельно предоставлять своим покупателям рассрочку.

В следующем году ипотеку реанимирует государство

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) намерено в 2012 году направить на дофинансирование объектов незавершенного строительства 700 млн грн. По словам главы правления ГИУ Виктора Миргородского, для этого разместят корпоративные облигации на 1 млрд грн. и ипотечные облигации на 500 млн грн. Кроме того, в учреждении планируют запустить программу обеспечения жильем государственных служащих. На ее реализацию предусмотрено до 300 млн грн.

Впрочем, эксперты сомневаются в успешной реализации этих планов. К примеру, в нынешнем году учреждению не удалось выпустить облигации даже на 1,2 млрд грн, а банкам для компенсации льготных процентных ставок по ипотеке (с 18 до 15% годовых) было выделено всего 100 млн грн.