Эксперт: «Аренда с правом выкупа» - идея настолько хороша, что выглядит нереально

Плату чиновники обещают установить вполне адекватную: от 1 до 2,6 тысяч гривен в месяц, в зависимости от региона. По расчетам правительства, этой суммы хватит, чтобы арендатор за 15 лет смог выплатить всю стоимость жилья плюс 3% за каждый год «проката». По истечении этого срока квартира перейдет в собственность съемщика. В Госипотечном учреждении уверяют, проект полностью готов к реализации, нужно только добро от правительства. Для программы уже готово около 15 тысяч квартир.

Кредитного три года ждут.

Оптимизм чиновников и населения по поводу дешевой трехпроцентной ипотеки от государства начинает угасать. Кредиты берут медленно: по состоянию на конец сентября, по всей стране было выдано около 450 займов на общую сумму 100 млн грн. Всего же под эту программу в бюджете-2012 зарезервирован миллиард гривен. Таким образом, 900 млн грн бюджетного финансирования пока остались невостребованными. Причины озвучивают разные. Одних отпугивают финансовые риски, ведь если через год-два в бюджете не окажется денег, заемщики останутся один на один с неподъемным ипотечным кредитом.

Банкиры тоже пока присматриваются к программе на примере своих коллег. В нее пока активно включились лишь государственные банки. Кроме того, у самой программы есть один важный изъян. Она практически недоступна для тех, кто переехал жить и работать из одного города в другой. То есть она доступна лишь для оседлых украинцев, которые не уехали из своих провинциальных поселков в столицу.

Несмотря на то, что в правилах выдачи льготной ипотеки привязка к месту регистрации заемщика отменена, «понаехавшим» взять кредит на квартиру, к примеру, в Киеве будет очень сложно. Жилье, которое попадет под действие программы (3% платит заемщик, остальные 13% — бюджет), сейчас только строится. Сдача в эксплуатацию самых надежных домов запланирована на весну следующего года, однако кредит погашать нужно уже сейчас. И при этом параллельно оплачивать аренду жилья частнику. «Мы с женой живем и работаем в столице восьмой год, — говорит приехавший в столицу из Волынской области Андрей Лисогор. — Скопили сумму на первый взнос и надеялись взять кредит у государства. Но въехать в дома, которые нам предложили в Ипотечном центре Киева и области, можно только через год-полтора. Все это время нам придется каждый месяц платить 1,9 тыс. грн по кредиту и еще около 3,5 тыс. грн за аренду жилья». Лисогор с сожалением подсчитывает: тех денег, которые его семья заплатила за восемь лет аренды квартир в Киеве, вполне хватило бы на покупку своей.

Эксперты подтверждают: это головная боль абсолютно всех иногородних граждан, работающих в мегаполисах. «Для решения этой проблемы во многих странах мира действует программа лизинга квартир или аренды жилья с правом последующего выкупа, — говорит директор компании «Идеал Плюс» Ярослав Цуканов. — Она существует в Польше, Австрии, Дании, Германии, даже на Филиппинах. И надо отметить, что ее эффективность достаточно высока. Появление аналогичной программы в Украине однозначно заинтересует многих людей. Тем более что нашим чиновникам не нужно изобретать велосипед».

Недвижимость в лизинг.

Судя по всему, в Государственном ипотечном учреждении также решили Америку не открывать. Новая программа доступного жилья под названием «Аренда с правом выкупа», которую анонсировал глава правления ГИУ Валентин Рыбачук, по сути своей, похожа на зарубежные аналоги, а по правилам и условиям — на трехпроцентную ипотеку. «У нас есть возможность выкупать готовое жилье у застройщиков. Есть также возможность выкупа недостроенных объектов. ГИУ будет сдавать эти квартиры в аренду с правом выкупа под 3% годовых. Это своего рода лизинг: вы берете квартиру и платите аренду с незначительной наценкой. А когда вы выкупили жилье, то становитесь собственником, хотя право собственности будет оформляться сразу», — сообщил Рыбачук.

По его словам, программа согласована во всех профильных министерствах. Теперь ее должно утвердить Министерство финансов. И, возможно, уже на этой неделе проект будет передан на утверждение в Кабинет Министров. Как только правительство даст программе зеленый свет, ГИУ сразу же предложит украинцам почти 15 тысяч квартир. «По этой программе предполагается выдавать только готовые квартиры, — заверил Рыбачук. — По подсчетам, в среднем ежемесячный платеж по программе аренды с правом выкупа в Киеве составит до 2,6 тыс. грн, а в малых городах — около 1 тыс. грн. Собираясь стать участником этой программы, человек должен в первую очередь стать на квартирный учет по месту своей регистрации. Кроме того, возможности повторного участия в программе не будет, а участник при «выписке» из квартиры потеряет право ее выкупа».

Практически все условия в этой программе заимствованы из «трехпроцентной ипотеки». В частности, установлены ограничения площади: 40 кв. м — семьям из одного-двух человек, 58 кв. м — семьям с одним ребенком и 76 кв. м — с двумя и более детьми. Есть и ценовые рамки. В Киеве цена квартиры будет исчисляться из расчета 7,5 тыс. грн за «квадрат», в областных центрах — 5,5 тыс. грн, а в маленьких городах — 4,3 тыс. грн. Размер ежемесячной платы за жилье можно подсчитать: метраж квартиры умножаем на стоимость, установленную за каждый «квадрат», а полученную сумму делим на 15 лет — предельный срок аренды с правом выкупа. Это то, что нужно будет уплатить за год. К примеру, столичная квартира для молодой семьи без детей обойдется в 20 тыс. грн в год плюс 3% годовых от всей стоимости квартиры (9 тыс. грн). Делим всю эту сумму на 12 месяцев и получаем 2,5 тыс. грн.

Оцифрованная реальность.

Расчеты на бумаге говорят о том, что все возможно. Однако эксперты по недвижимости смотрят на новый проект со сдержанным оптимизмом. Первое, что вызывает сомнения большинства представителей рынка жилья, это источники финансирования программы, о которых Рыбачук не сказал ни слова. «Допустим, 15 тысяч квартир у ГИУ сейчас есть, но для миллиона граждан, которые стоят на квартирном учете, это капля в море, — подсчитал директор агентства недвижимости «Идеал Плюс» Ярослав Цуканов. — Откуда учреждение далее будет брать деньги на покупку следующих квартир, непонятно. С учетом стоимости заемных ресурсов, которые могло бы привлечь ГИУ, за лизинг нужно брать не 3% годовых, а минимум 6—8%. Это реальная ставка аренды с выкупом. Конечно, ГИУ предполагает получать дополнительные деньги от продажи своих облигаций. Но я очень сомневаюсь, что доходность в 3% годовых заинтересует инвесторов».

Кроме того, ГИУ не учитывает в своих расчетах несколько вполне реальных статей затрат. «Учреждение хочет сдавать в аренду готовые квартиры, купленные у застройщиков. Но их не достаточно просто купить и отдать арендаторам, — поясняет Известиям в Украине глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Застройщик всегда сдает объект «под отделку» — с голыми бетонными стенами, без проводки, сантехники и кухни. Самый минимальный ремонт обойдется в $150 за квадратный метр, плюс санузел и хотя бы кухонная плита, не говоря о каком-то комфорте в виде мебели. Или ГИУ предлагает людям заехать в коробки и спать на бетонном полу? Поэтому цены очень смущают. Для Киева 2,5 тыс. грн в месяц звучат фантастически. Сегодня за эти деньги не снять даже убитую хрущевку на окраине».

Идея чиновников настолько хороша, что выглядит нереально — согласен с коллегами Владимир Грищенко, глава совета Всеукраинской ассоциации «Укрмолоджилье». «На самом деле об этом проекте говорят около пяти лет, и разные инстанции неоднократно предлагали свои вариант аренды с выкупом. Нынешний стал одним из наименее затратных для желающих арендовать жилье таким образом. Но в этом есть свои риски. Чиновники не говорят, как будет меняться цена аренды, например, в зависимости от инфляции. Можно озвучить цену на этот и даже следующий год, но не на десять лет вперед. Непонятно, что будет, если человек проживет в квартире восемь лет, а потом по какой-то причине не сможет ее оплачивать. Например, по стандартным договорам лизинга деньги, уплаченные за этот период, не возвращаются. В чем-то это логично, ведь человек платил за аренду. Но он потеряет проценты и право поучаствовать в программе снова».