Ипотечная дилемма – весна покажет… года через два

Одновременно появились и неподъемные проценты, что весьма не по карману среднестатистическому украинцу даже в докризисные времена. Среди прочих секторов экономики, более всего пострадал именно строительный. Хотя помнятся заявления экспертов недалекого прошлого, мол, Украине ипотечный кризис не грозит. Сейчас мы также слышим массу прогнозов. Наверное, по факту будем судить уже через пару лет, ведь именно тогда пророчат возобновление ипотеки. За исключением, конечно же, отчаянного оптимиста вице-премьер-министра – министра социальной политики Сергея Тигипко, по прогнозам которого она должна заработать уже вот-вот.

Весна покажет

"Весной будет оживление ипотечного кредитования. Я думаю, что более интересным будет 2012 год, вторая половина, когда может уже серьезно стимулироваться снижение цены на жилье", - отметил С. Тигипко.

Сергей Леонидович как опытный чиновник без весомой аргументации ничего не говорит. Подобный случай – не исключение. В этот разу он руководствовался законом в буквальном смысле. Речь идет о правительственном законопроекте, который еще до его принятия Парламентом успели "обозвать" прорывом в строительной отрасли. И даже сам Премьер-министр Николай Азаров назвал его революционным. Так, Верховная Рада (ВР) Украины 17 февраля приняла в целом правительственный проект закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" с предложениями Президента Украины от 3 февраля 2011 г.

"Буквально в ближайшие дни вступит в действие закон о регулировании градостроительной деятельности, где очень серьезно упрощаются процедура получения разрешения на строительство", - подчеркнул Н. Азаров.

Правительственные мужи говорят, что благодаря этому закону, в 2011 году Украина может рассчитывать на увеличение притока иностранных инвестиций в строительную отрасль, поскольку правила и процедуры согласований и разрешений на строительство теперь будут более понятными и прозрачными.

По словам С. Тигипко, принятый документ значительно ускорит разрешительные процедуры в строительстве. "Разрешение на строительство можно будет получить втрое быстрее, чем сегодня, общее количество согласований уменьшится почти в четыре раза. Снижается и бюрократическая составляющая. Санстанция, пожарные, экологи и другие структуры, осуществляющие проверки, будут задействованы только один раз – во время согласования градостроительной документации. Проведение большинства подготовительных работ будет базироваться на уведомительном принципе. Частные дома, дачи можно будет строить по упрощенной процедуре согласования", – отметил вице-премьер.

Себестоимость жилья благодаря сокращению коррупционной составляющей и упрощению ряда процедур может снизиться на 20-30%.

На такие заявление президент Ассоциации украинских банков (АУБ) Александр Сугоняко ответил просто, но со вкусом: "Так быть не может, чтобы приняли закон и сняли коррупцию… В головах коррупция сидит, и в сердцах… и в руках".

Равно или весие

Что же касается рынка жилья, что не первый год в стагнации… Н. Азаров уже увидел "шаткое равновесие".

По его словам, это равновесие проявляется в том, что покупатели жилья надеются на уценку и выжидают, но деньги у них уже есть.

"У них уже появились деньги, банки начали кредитовать, хотя и без кредитов есть деньги… тем не менее, они ожидают пока цена еще снизится. В то же время, строительные компании ждут, что цены поднимутся, и они тогда будут продавать это жилье по более высоким ценам. Я им говорю: не ожидайте этого момента, держите рынок, пойдите покупателю в этой ситуации на встречу, и рынок оживет", - сказал Н. Азаров.

В то же время, он сообщил, что впервые за три года рынок жилья оживился. "В январе нам впервые за три года удалось оживить рынок жилья", - добавил Премьер.

Тем не менее, при всем уважении к вице- и Премьеру, эксперты возобновления ипотеки уже весной и к тому же этого года никак не видят в перспективе. В частности, по причине высоких экономических рисков и фактической стагнации рынка недвижимости в Украине. Поскольку на сегодняшний день получить ссуду на приобретение жилья можно под 18-20% годовых и, максимум, на десятилетие. Но это кредиты для зажиточных. Риелторы, в свою очередь, говорят, нужно - 10% на 25-30 лет.

"Мы не вышли еще из кризиса. Ну и о второй волне кризиса говорят – это возможно. Я думаю, что в этом году, то есть 2011 году такие условия кредитования в Украине не возможны", - отметил вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко.

Впрочем, отсутствие зажиточных покупателей – не единственная причина свертывания ипотеки. Проблема – в самих банках. Они не имеют доступа к дешевым заграничным деньгам. А следовательно, и источников для снижения кредитных ставок. В таких условиях инвесторы по дефолту не заинтересованы вкладывать в отечественные финучреждения.

"Аксиома простая, если мы только будем иметь возможность получать зарубежные деньги под 5-6%, можем надеяться на кредиты под 10%", - добавил президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

Финансисты добавляют: нужно долгосрочное рефинансирование банков. Это позволит выдавать кредиты на больший срок. Также важно, чтобы ипотека была в национальной валюте.

"Будет только гривня, тогда намного проще будет финансировать в тех рамках, тех сроков, в которых есть потребность", - говорит заместитель председателя правления коммерческого банка Артур Илияв

Соответствующие шаги позволят лишь запустить ипотечный рынок. Однако для его успешного развития государство должно создать необходимые условия.

"Это ликвидный рынок жилья. Достаточный уровень семей со средней заработной платой. И наличие долгосрочных ресурсов финансирования ипотеки", - сказал Директор Украинской Национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.

А в то же время, первый шаг в этом направлении уже сделан, говорят в Государственном ипотечном учреждении. Правительство профинансировал программу, которая позволяет получить доступный кредит на жилье. На ее реализацию выделено 2 миллиарда гривен.

Программа предусматривает рефинансирование ряда банков-партнеров для достройки незавершенных домов. Ставка составляет одиннадцать процентов. Как следствие: финучреждения имеют возможность предоставлять доступный кредит для этих объектов. В настоящее время подобный механизм работает в четырех областях Украины.

Итого…

Согласился с коллегами и А. Сугоняко. Возобновления ипотеки он не ожидает еще, как минимум, два года.

"Рынок строительства в стагнации, и, я думаю, что еще года два он будет находиться в таком состоянии. Отдельные строительные компании и банки строят и осуществляют сегодня кредитование. Соответственно, люди получают квартиры, но это единичные случаи – исключение из правил… Потому что строительство – это единственная отрасль, которая продолжает падать… падение замедлилось, но не остановилось. Без решения этих глобальных проблем, в частности и падения доходов заемщиков, ипотечное кредитование не возобновится", - пояснил А. Сугоняко.

По его словам, главное правило в этом вопросе – это платежеспособность субъекта. "К тому же, не только сегодня, но и завтра. Вчерашние негативы мешают ускоренно возвращаться к докризисным темпам", - резюмировал президент АУБ.

В то же время он добавил, что и особых причин для увеличения процентных ставок по кредитам нет.

"Потому что начинается понемногу борьба за клиента, и поэтому кто-то там особенно поднимать процентные ставки не будет. Относительно процентных ставок… Снижения не будет. Скорее всего, будет стабилизация процентных ставок, чем их уменьшение ", - сказал А. Сугоняко.

Кредитование населения в 2011 году, по мнению президента АУБ, будет незначительным. "Риски остаются… Я бы сказал. Что существуют инфляционные риски. Риски возвращения связаны с тем, что нет надежного кредитора, поскольку экономика продолжает находиться в кризисе… в спокойном кризисе, пишет UBR. Банки должны это учитывать. В связи с этим, кредитование в 2011 году будет незначительным", - резюмировал эксперт.

Безусловно, это мнения. Как говорят, прогноз – вещь неблагодарная. Наверное, правильно, все же подчеркнул господин Сугоняко, в данной ситуации важна платежеспособность населения сегодня и завтра. Поскольку экономика – она непредсказуема и любит создать упоминаемые риски именно тогда, когда население – в состоянии минимальной готовности.

Эксперты добавляют: оживить кредитование в Украине все же удастся. Однако параллельно нужно возобновлять экономику страны, чтобы и строительный рынок работал исправно.