Ипотечные предсказания, или почему ипотеки не будет еще три года

За последние полтора года одни и те же люди говорили сначала про крах банковской системы, потом о нормальной ситуации в отечественных банках. Прогнозы по курсу менялись раз в несколько недель, причем, как только доллар начинал дорожать, то появлялись фразы «наш прогноз 10 грн/дол до конца года», как только начиналось укрепление гривны, то прогнозы резко менялись до «7,5 грн. дол с перспективой ниже 7».

Я не буду давать в своем прогнозе по рынку ипотеки никаких твердых значений, безальтернативных утверждений и так далее. Мои рассуждения будут строиться на наиболее вероятном сценарии развития на ближайшие годы. Этот сценарий будет находиться между двумя крайними: от углубления кризиса, сворачивания программы с МВФ, затягивания кризиса в мире, дефолта и бесконтрольной эмиссии – до быстрого восстановления спроса на украинские товары на мировых рынках, политической стабильности, возврата капиталов в Украину, восстановления мировой экономики.

Итак, основные ключевые факторы развития событий в следующие 3 года такие.

В ближайшие 2-3 года ипотечные программы будут оставаться на уровне, который сформировался на конец 2009 года. А именно:

* высокие первоначальные взносы (в основном 30-50%),
* высокая стоимость кредитов и короткие сроки выдачи этих кредитов,
* жесткие требования по официальным доходам заемщиков.

Основными причинами такой ситуации являются:

* отсутствие дешевых ресурсов у банков. До конца 2008 года более 80% ипотечных кредитов выдавалось в иностранной валюте (95% из которой - доллары США). Банки получали финансирование от материнских структур и прибегали к долговому финансированию на внешних рынках в валюте под невысокие проценты (5-8% годовых), выдавая кредиты под 9-11% годовых в валюте на внутреннем рынке. При этом гривневые кредиты были более дорогими, и составляли 16-18% годовых. В 2010 году кредитование в валюте значительно ограничено, дешевых ресурсов на внешних рынках нет, финансирование материнскими структурами и рефинансирование НБУ в основном направляется на решение текущих проблем с ликвидностью, на формирование резервов под проблемную задолженность. НБУ рефинансирует банки под 15,5-17% годовых, ставки по срочным депозитам колеблются в пределах 18-23% годовых. Соответственно, с маржей банка, стоимость кредитов не будет опускаться ниже 22%;
* с помощью высоких первоначальных взносов банки страхуют себя от обесценивания залога. После падения цен на недвижимость по многим ипотечным кредитам банк не может закрыть сумму выданного кредита и после реализации залога. Высокий первоначальный взнос страхует банк от падения цен на недвижимость на величину взноса, то есть банки предполагают возможное проседание цен еще на максимум 50%;
* отсутствие длинных ресурсов. Большинство привлеченных депозитов (150,53 млрд. грн. из 210,07 млрд.) имеют сроки до 1 года и предусматривают свободный доступ к средствам. При наличии таких коротких ресурсов банки не могут начать массовую выдачу длинных кредитов;
* если ранее банки брали в расчет все доходы заемщиков, то сегодня во внимание берутся только официально подтвержденные. Кроме этого во внимание принимается надежность рабочего места заемщика, а именно: в какой отрасли он работает (как сильно эта отрасль пострадала от кризиса), как долго он работает в организации и на какой позиции. В условиях падения реальных доходов и значительной тенизации экономики выполнить эти условия тяжело;
* валютные риски не позволяют активно переводить более дешевые валютные ресурсы в гривневые, так как никто не может точно спрогнозировать курс не только на длительный период, а и на текущий год;
* банки и далее будут иметь проблемы в балансах с плохими кредитами и формированием резервов под них ;
* ввиду политической нестабильности, отсутствия бюджета на 2010 год и большего дефицита потенциального бюджета, прогнозировать принятие государственных программ по финансированию доступных населению кредитных программ не приходится.

На более-менее докризисные уровни ипотечное кредитование начнет возвращаться к концу 2012 – началу 2013 годов.

Процентные ставки снизятся, а насколько – будет зависеть от уровня инфляции в стране. Так как основным ресурсом для кредитования будут ресурсы на внутреннем рынке, ставка по депозитам будет ориентироваться на показатели инфляции, плюс 2-3%. В 2010 году инфляция прогнозируется на уровне 10-12%, при условии того, что не будет производиться сильная эмиссия под большой дефицит бюджета. В 2011-2012 годах можно прогнозировать улучшение ситуации в экономике Украины, ситуация на внешних рынках капитала также улучшится, что позволит избежать крупного дефицита бюджета (увеличение налоговых поступлений, детенизация экономики, возможность рефинансирования государственных долгов). Следствием будет избежание крупной эмиссии гривны. Также инфляцию будет сдерживать отсутствие сильного повышения по тарифам ЖКХ, что являлось существенной составляющей инфляции в 2009-2010 годах, потенциальное укрепление гривны, что удешевит импортные товары. Уменьшение долларизации экономики позволит НБУ более эффективно проводить свою монетарную политику, что усилит возможности центрального банка влиять на уровень инфляции. Таким образом, можно спрогнозировать инфляцию на уровне 8-10%, соответственно депозиты будут привлекаться по ставкам 12-14%, при марже банка 4-6%, стоимость кредитных ресурсов будет составлять 17-20%. Маржа уменьшится до таких значений из-за снижения рисков (общеэкономических, политических, валютных).

Также можно сделать предположение, что из-за запрета изменять процентные ставки по выданным кредитам практика плавающих ставок станет популярной, что позволит снизить банковскую маржу по причине снятия рисков, связанных с процедурой изменения процентных ставок по действующим кредитам. Ставки пересматриваются раз в 3-6 месяцев, что позволяет банку более оперативно менять стоимость кредита, и при изменении в стоимость кредита также будут закладываться меньшие потенциальные издержки банки на судебные разбирательства.

При условии стабильной и плавной ревальвации гривны, банки могут начать переводить свои валютные ресурсы в гривневые, что увеличит количество предложений по длинным ипотечным кредитам, однако не сможет удешевить стоимость заемных средств из-за того, что банки будут закладывать валютные риски в процентную ставку.

Первоначальные взносы уменьшатся, но возвращение кредитов без первоначального взноса маловероятно. Цены на недвижимость уже достигнут своего дна, а отложенный спрос и дефицит будут толкать стоимость вверх, что позволит прогнозировать стоимость залога с большой уверенностью, также рынок недвижимости станет более ликвидным, чем в 2009-2010 годах.

Подготовка к Евро-2012 принесет дополнительные инвестиции в строительную отрасль, как со стороны внутренних, так и стороны внешних инвесторов, что позволит строительным компаниям чувствовать себя более уверенно, и привлекать ресурсы под свои проекты, что дополнительно оживит рынок недвижимости.

Ожидать поддержки со стороны государства для удешевления кредитов для населения и развития ГИУ не стоит, так как свободных средств в бюджете не будет (причины – значительные внешние выплаты, финансирование проектов под Евро-2012).

Не стоит забывать и про непредвиденные обстоятельства, которых может быть еще много, как в Украине, так и в мире. Но, текст, который приведен выше, может служить неким ориентиром, пусть и не претендующим на абсолютную истинность.