С заботой о заемщиках?
Очередным депутатом, который разработал законопроект с намерением защитить хороших украинских заемщиков от плохих украинских банков, стал Александр Фельдман. Сейчас в комитете ВРУ по вопросам финансовой политики и банковской деятельности рассматривается его законопроект №2037-а от 08.06.2015 о внесении изменений в закон «Об ипотеке».
Этим документом нардеп предлагает дополнить закон новой статьей 17-1, в которой зафиксировать, что ипотекодатель вправе обратиться с односторонним заявлением о передаче предмета ипотеки – жилого дома или жилого помещения — ипотекодержателю. После подачи такого заявления на предмет ипотеки прекращают начислять проценты и неустойки. В свою очередь, задолженность по обеспеченным ипотекой обязательствам погашается путем обращения взыскания на предмет ипотеки.
«Если стоимости жилья недостаточно для полного удовлетворения требований ипотекодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается», – говорится в законопроекте.
Как объясняет автор законопроекта Александр Фельдман, заемщик, в отличие от финансового учреждения, несет непосредственный риск уменьшения рыночной стоимости предмета ипотеки на момент реализации по сравнению с моментом возникновения ипотечных обязательств.
«Законопроектом предлагается ввести принцип: не можешь платить – верни ключи банку. То есть заемщик будет иметь право по собственной инициативе обратиться в финансовое учреждение с заявлением о возврате предмета ипотеки – жилого дома или жилого помещения. Такое заявление будет иметь следствием прекращение начисления процентов по кредитному договору, а также штрафов и пени. После этого финансовое учреждение сможет удовлетворить требования к заемщику за счет стоимости предмета ипотеки», – сказано в пояснительной записке к законопроекту.
Популистская идея
Эксперты не стесняются называть такую инициативу нардепа популистской и лишенной здравого смысла. «В текущих условиях он банкам невыгоден, так как его принятие чревато крупными потерями для тех банков, которые активно кредитовали под обеспечение ипотекой, – говорит партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. При этом, как отмечает юрист, законопроект не ограничил круг ипотекодателей, к которым применяется указанная норма, только физлицами-заемщиками. Т.е. потенциально многие юрлица смогут очиститься от обязательств перед банками-кредиторами, передав им заложенную жилую недвижимость, а учитывая то, что в некоторых случаях ипотека жилой недвижимости являлась лишь одним из видов обеспечения исполнения обязательств, при этом стоимость предмета ипотеки покрывала лишь малую часть размера кредита, этот законопроект в его нынешнем виде юрист называет попыткой легитимизировать кредитное мошенничество. «Даже не имея представления о картине на рынке в целом и основываясь только на материалах, которые попадали в нашу фирму, могу уверенно сказать, что в случае, если проект станет законом, банки потеряют миллиарды», – уверен он.
Банкиры с таким мнением согласны. Как объясняет председатель правления «Коммерческого индустриального банка» Вадим Березовик, законопроект ставит в неравные условия не только банки и их вкладчиков, но и самих заемщиков. «Пока применительно к законопроекту мы говорим о честных заемщиках, исправно выполнявших обязательства по кредиту до тех пор, пока обстоятельства не вынудили их перестать платить, законопроект еще можно обсуждать. Но если речь заходит об откровенных мошенниках, которые злостно уклоняются от обслуживания долга, отношение к нему меняется. Ведь в таком случае даже без учета падения цен на недвижимость, только за счет начисленных штрафов и пеней, вырученной на торгах суммы окажется недостаточно для полного закрытия долга. И снова выходит так, что самые честные и дисциплинированные пострадают несоизмеримо больше. Как следствие, могут пострадать вкладчики, чьими средствами во многом и кредитовалась ипотека в минувшие годы», – объясняет банкир.
Управляющий партнер АО Arzinger, руководитель практики недвижимости и строительства Тимур Бондарев поясняет, что главная идея, заложенная в законопроекте №2037-а, взята из распространенного на западе подхода к жилищному кредитованию, согласно которому с возвращением ипотечного объекта жилой недвижимости банку кредит, взятый на покупку такого объекта, погашается. Но, как подчеркивает юрист, законопроект не содержит четкого механизма для реализации этого подхода.
Предлагаемые Фельдманом изменения по сути позволяют заемщику в одностороннем порядке вносить изменения в договор ипотеки и даже разрывать его. Понятно, что никакой другой стороне такая вольность понравиться не может. Тем более, как уточняет Тимур Бондарев, для прекращения основного обязательства подачи упомянутого заявления недостаточно, так как задолженность считается погашенной только с момента обращения взыскания на предмет ипотеки. Законопроект же упускает эту основную часть процедуры, поскольку не содержит прямых отсылок ни к одному из существующих способов обращения взыскания на предмет ипотеки, а также не предусматривает обязательства кредиторов обратить взыскание на предмет ипотеки.
О здравом смысле
Правда, как отмечает Максим Копейчиков, нельзя отрицать, что проект все же несет некую социальную функцию. «Известно немало случаев, когда банк, недооценив риски при выдаче кредита, сейчас уже не удовлетворяется обращением взыскания на переданную в ипотеку недвижимость», – говорит он.
Но в целом и юристы, и банкиры законопроектом недовольны. Как минимум, по их мнению, он нуждается в серьезной доработке. «Анализ положений законопроекта, особенно на предмет их соотношения с действующими положениями законодательства, дает основания предполагать, что внесение такой инициативы было продиктовано иными целями, нежели желанием усовершенствовать законодательство с целью предотвращения последствий кризиса», – предполагает Тимур Бондарев.
Максим Копейчиков добавляет, что законопроект имеет право на жизнь только в случае серьезной доработки и четкого определения критериев, при которых возможен такой зачет – это должно быть возможно только в случае кредитов, выданных для приобретения той недвижимости, которая передается ипотекодателем ипотекодержателю, но ни в коем случае не распространяться на коммерческих заемщиков и на те случаи, когда ипотека жилой недвижимости является не единственным обеспечением по кредиту.
