Медленное "потепление" жилищного кредитования

По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, сегодня ипотеки вообще нет. "Некоторые банки заявляют, что они выдают ипотечные кредиты под 25% и больше. Но это все декларации. Реально получить ипотечный кредит практически невозможно", - говорит он "Дню".

А исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец добавляет, что в 2008 году жилищные кредиты выдавало около 100 банков, а в 2009 году - всего 10-12. Поэтому не стоит надеяться на серьезные перемены в этом году.

Опрошенные "Днем" эксперты считают, что рынок ипотеки замер, поскольку у банков не хватает ресурсов. Предлагать ипотечные кредиты в таких условиях могут только крупные системные банки, получающие деньги от своих заграничных материнских структур. Но и у них условия кредитования не привлекают клиентов.

Высокие годовые проценты (20-25% в гривнях), первичный взнос в размере 40-50% от суммы ссуды, сокращенный срок кредитования (с 20 до 10-15 лет) - это усредненный перечень основных требований из нынешнего ипотечного договора. Банки также не принимают во внимание дополнительные активы клиента (квартира, машина, дача) при выдаче ипотеки. "Главный аргумент - официальные доходы клиента", - рассказывает Пилипец. Выполнить такое количество требований могут лишь единицы из потенциальных заемщиков, считают эксперты.

Между тем на рынке недвижимости ожидания также неутешительные. Президент Союза специалистов по недвижимости Украины рассказывает, что по самым оптимистическим прогнозам оживление рынка недвижимости ожидается осенью 2010 года, а реально - осенью 2011-го. По его мнению, в 2010 году ничего нового строить практически не будут, в основном будут достраивать старое.

Именно такие недострои охотно будут финансировать банки, считает первый заместитель главы правления Проминвестбанка Вячеслав Юткин.

По словам экспертов, сегодня некоторые банки стали владельцами таких недостроев (их давали под залог при выдаче коммерческих кредитов), и теперь банку выгоднее достроить дом и продать его, чем остаться вообще ни с чем. Чтобы снизить свои риски при реализации, банки будут предлагать такое жилье на приемлемых условиях.

"Потребителям будут предложены определенные опции (скидки. - Авт.), чтобы покупать жилье в таких достройках", - говорит Юткин. Поэтому банкир советует ловить момент. Настоящее же возрождение ипотеки, по мнению Вячеслава Юткина, произойдет не ранее 2011 года.

Зато Пилипец предсказывает очень медленное "оттаивание" рынка ипотеки уже в этом году. Так, в 2010 году ожидается 10-15% роста рынка ипотеки (для сравнения темпы прироста ипотечного кредитования в 2008 составляли 110%, в 2007 - 150%), говорит он. Причем в первую очередь будет возрождаться ипотека на вторичном рынке недвижимости, поскольку там риски недостройки жилья и разных афер с жильем минимизированы для заемщика (жилье уже построено и функционирует).

Для возобновления ипотечного кредитования эксперты предлагают несколько советов. Первый и самый главный - стабилизировать экономическую ситуацию в стране, ведь не могут ставки ипотечного кредитования быть ниже инфляции.

Совет второй - создать крепкий внутренний гривневый ресурс. Так, в России ипотека давно выдается в рублях, а не в долларах (как до недавнего времени это было в Украине). Искать же "длинную" гривню эксперты советуют в структурных реформах. По словам Пилипца, после проведения пенсионной реформы появятся негосударственные пенсионные фонды, которые будут распоряжаться сотнями миллионов гривен.

Совет третий - активнее внедрять государственные программы по поддержке жилищного строительства для населения. Таким путем пошла, например, Россия. Так, по словам Пилипца, в России существует Агентство жилищного ипотечного кредитования (аналог украинской Государственной ипотечной организации), которое получило 20 миллиардов долларов от центрального банка и направило эти деньги на рефинансирование коммерческих банков под специальные государственные ипотечные программы. При этом в Агентстве также создан отдел по реструктуризации ипотечных кредитов, то есть проводится работа с заемщиками. "У нас в этом направлении ничего не сделано, - говорит Пилипец. По его словам, Государственная ипотечная организация занимается выкупом квартир, вместо того чтобы поддерживать ликвидность банков, выдающих ипотеку.

Последнее предложение поддерживают банкиры. По мнению Юткина, украинские банки могли бы предложить ипотечные кредиты под 13-15% годовых, если бы НБУ кредитовал Государственную ипотечную организацию под такие цели, а она, в свою очередь, банки.