Розовая мечта о президентской ипотеке

Заволновались и украинцы, которые не могут встать в очередь, потому что проживают в помещениях, где прописанный в законодательстве метраж на одного человека этого не позволяет. Инициативы главы государства вызвали почти ажиотаж. "Озвучены интригующие вещи: 2-3% годовых и на срок 10-15 лет. Многие из моих избирателей интересуются тем, как это будет работать. Они уже слышали это", - делится впечатлениями Владимир Олийнык, первый заместитель председателя комитета ВР по вопросам законодательного обеспечения правоохранительной деятельности. Его поддерживает коллега по партии Владислав Лукьянов: "То, что это вызывает резонанс, говорит о том, что Президент попал не в бровь, а в глаз".

Социалка, льготы, доступность

Что же такое это доступное жилье, которое так громко пообещали всем украинцам за 2-3% ипотечного кредита? Здесь главное не запутаться. Жилье может быть социальным, льготным и доступным. На социальное могут претендовать самые бедные, инвалиды, многодетные семьи. Но таким людям кредит не нужен - их государство должно обеспечивать бесплатными квартирами. "Почему государство не направляет средства на строительство социального жилья? То, которое должно выдаваться бесплатно, но то, которое человек не имеет права приватизировать. Стройте, и часть проблемы снимется", - подчеркивает председатель национального совета риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Вторая категория - льготное жилье по льготным кредитам. Речь идет о займах, как, например, от Фонда молодежного кредитования, где компенсируют часть процентов по кредиту на уровне учетной ставки НБУ. Есть еще две программы, по которым из бюджета компенсируют часть кредита. По одной - 30% от суммы займа, по второй – 50%. Именно к этой категории кредитов и можно отнести обещанные государством кредиты под 2-3%. При этом предлагается, что совокупный доход семьи может быть в пределах – 4,5 тыс. гривен. "Здесь возникает противоречие. С одной стороны семья должна доказать, что она малообеспеченная, а в банке доказать - что состоятельная, чтобы получить ипотечный кредит. То есть перед государством ты должен быть бедным, а перед банком – богатым", - удивляется советник председателя АУБ Алексей Кущ. При нынешнем среднем уровне цен в 1200 долларов за квадратный метр и при доходе семьи в 4000 гривен, давать взаймы, даже при условии компенсации части ставки, - неблагоразумно.

"Если семья заранее понимает риски, что не сможет выплатить проценты по кредиту и тем более тело, то зачем этот льготный кредит? Получается, что банк загоняется в ситуацию, когда банк на себя повесит проблемный актив. И заемщик загоняется в потенциально-рисковую ситуацию", - констатирует депутат Киевского областного совета Павел Петренко. "Возникает вопрос: в случае банкротства становится ли такой кредит "плохим"? Еще один вопрос: что буде, если государство прекратит компенсации или деньги придут не в полном объеме? Банк все эти риски должен будет куда-то заложить",- добавляет эксперт финансового рынка Эрик Найман.

Для тех, кто имеет деньги, но в недостаточном количестве для покупки своего жилья, во всем мире предусмотрено другое решение - аренда жилья. "Почему муниципальные органы власти не строят муниципальное жилье, которое будет сдаваться по доступным ценам в аренду? Вот это путь решения жилищной проблемы. Во всем мире жилой фонд таких квартир огромен", - констатирует Александр Бондаренко.

Третья, и последняя, категория – доступное жилье по доступной ипотеке. Такой кредит, в теории, может взять любая семья, потому что цена кредита не пугает. И совокупный доход семьи позволяет не только платить проценты, но и поддерживать нормальный уровень существования. Такой доход эксперты оценивают в среднем от 7 до 10 тысяч. При этом ставка должна быть на уровне 10-12%. "Насколько реальны заявленные о кредитах под 2-3%? Потому что сейчас ипотечные кредиты выдаются под 20%. Если говорят о 2-3%, то бюджет должен компенсировать остальные 17%. Этого никто делать не будет. Потому что, согласно бюджетному законодательству, запрещено компенсировать больше учетной ставки Нацбанка", - рассказывает Алексей Кущ. "Очень удивительная реплика про 3%. Мы делали расчеты о том, какие проценты реальны и делают ипотеку доступной. Получается 10%. Мы понимаем, что это малореализуемо в большом масштабе, поэтому такая ипотека не может быть массовой", - утверждает исполнительный директор УНИА Павел Матияш.

Похода в массы не будет

Но массовая ипотека и не планируется. Как уже разъяснили в Администрации президента, кредиты будут предусмотрены социально незащищенным, молодежи и тем, кто стоит в очередях. На эти цели 10 млрд., о которых упоминал вице-премьер Сергей Тигипко, - сумма на несколько лет. А на 2012-й может быть выделено около 2 млрд. гривен. Для массовой ипотеки это даже не капля в море. Но для расширения возможностей существующего рынка - даже много. "Вряд ли речь будет идти о сотнях тысяч квартир. 10-20 тыс. в год максимум - вряд ли они смогут больше переработать. Людей в очереди много, но не факт, что нужные объемы денег найдутся у необходимого количества семей. Не забывайте, что речь идет пока только о компенсации процентной ставки. Первый взнос банкам никто не отменял. По крайней мере, пока не озвучена конкретная программа", - отмечает Эрик Найман.

Пессимистические оценки экспертов - не беспочвенны. В 2011 году по программам двух Государственных фондов было оформлено менее полутора тысяч кредитов. Поэтому эксперты приблизительно подсчитали сумму, необходимую для выделения из бюджета на компенсации процентов на 10 тысяч займов. Расчет несложный. Перемножается количество кредитов (10 тысяч), на среднюю площадь (55 метров), средняя стоимость (1200 долларов), курс 8 гривен, и все умножается на 5% - это та ставка, которая пока неофициально заявлена для компенсации. Результат: на 10 тыс. квартир при ставке компенсации в 5% надо 263 млн. гривен. Чтобы компенсировать 20 тыс. займов, понадобится полмиллиарда. Но это при условии, что возмещать будут 5%, а сколько это будет в реальности - официальных заявлений нет. Озвучено лишь одну примерную схему: НБУ выдает деньги государственным фондам по ставке НБУ, а 5 % компенсируются из бюджета. "Я боюсь, это может быть мыльный пузырь. Здесь надо быть очень-очень осторожным", - предупреждает экс-заместитель председателя НБУ Александр Савченко.

Запад догоним и перегоним

Ипотека под 2-3% годовых – красива только на словах. Ведь даже на Западе нет таких процентов. Разве что на очень короткие сроки с условием пересмотра ставки через полгода или год. Реальные ставки в мире превышают инфляцию в 2-2,5 раза и составляют 4-6% при инфляции в 2%. И валюта кредитования - не гривна, а доллары или евро. В Украине же инфляция гораздо выше. "У нас базовая инфляция - 6%. Значит, ипотечная ставка должна быть не меньше 10-12%. Она должна быть выше, чем инфляция, так как деньги не могу стоить меньше, чем инфляция", - подчеркивает Эрик Найман. "В этой стране в парламенте лежит проект закона, по которому банки должны в суде доказывать свое право на залог по дефолтному кредиту. О чем тут можно говорить? Не надо нам субсидировать ставку. Надо снять лишние риски с кредиторов, и ставки сами снизятся. Банки готовы. У них есть задел – это все рисковые составляющие", - почти кричит председатель агентства по рефинансированию жилищных кредитов Сергей Волков.

Высокая инфляция, несовершенное законодательство, коррупция в судебной системе, - это главные составляющие, поддерживающие высокие ставки по кредитам. Убрать эти риски и ипотека станет доступна большинству украинских граждан. А государство на деньги из бюджета сможет строить бесплатное жилье для инвалидов и малообеспеченных. Все остальные схемы - бесперспективны. В советские времена в Украине строилось 20 млн. квадратных метров, а очереди на квартиры были на десятки лет. Сегодня Украина строит только 6-7 млн. квадратных метров.