Падение ставок на аренду офисной недвижимости Киева с января составило 10-15% (в зависимости от класса), а рост вакантности – 0,5% (в классе В). В классе А вакантность осталась на уровне начала года – 30%. Тренд на понижение по ставкам, по словам экспертов, сохранится до декабря, а вакантность вырастет за счет новых объектов.
Ставки снижаются
Рост нового предложения на рынке офисной недвижимости в первой половине этого года оказался существенно ниже показателей роста за аналогичный период прошлого года — он составляет всего 49% от показателя 2014-го, отмечает директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании DTZ Левон Папоян. Однако даже такой скромный результат оказал влияние на рынок — он полностью переориентировался на арендатора. Арендные ставки неуклонно падают.
Сегодня вакантность класса А продолжает оставаться на уровне 25-30% (а в некоторых случаях – до 40%), отмечает глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании EY Марина Крестинина. Класс В показывает вакантность на уровне 20-25%.
Рост вакантности, а также неблагоприятная экономическая ситуация и колебания нацвалюты спровоцировали продолжительное снижение арендных ставок, констатирует начальник отдела аудита КП «Киевское инвестиционное агентство» КГГА Константин Олейник.
По данным руководителя департамента маркетинга и продаж компании «К.А.Н Девелопмент» Анны Попруги, в течение первого полугодия 2015 ставки продемонстрировали спад на 14,5% в классе А и 11,1% в классе В. «Следует учесть, что при заключении новых сделок в подавляющем большинстве случаев фактическая стоимость аренды лота является ниже номинальной и обсуждается в индивидуальном порядке с каждым арендатором», — обращает внимание эксперт.
На данный момент в классе А диапазон заявляемых арендных ставок составляет $20-28 за кв. м, в классе В – $ 10-20 за кв. м, отмечает Константин Олейник. «Относительно первого полугодия 2014-го года арендные ставки на рынке офисной недвижимости снизились в среднем на 30%», – говорит эксперт.
Уход на малые площади
По словам Анны Попруги, предложение на столичном рынке офисной недвижимости за восемь месяцев пополнились четырьмя объектами, совокупная арендопригодная площадь которых составила 41,3 тыс. кв. м. В свою очередь Марина Крестинина называет несколько иную цифру — около 30 тыс. кв. м. Эксперт констатирует: рост новых площадей в офисном сегменте произошел за счет выхода на рынок небольших объектов. Эту же тенденцию — уход в малые формы – отмечает исследование рынка, проведенное компанией UTG.
В целом, по информации Константина Олейника, к сентябрю этого года предложение на рынке офисной недвижимости столицы составило 1,7 млн кв. м. Наибольшее количество качественных офисных площадей сконцентрировано на правом берегу (821 тыс. кв. м), сообщает руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина. Лидируют Печерский, Голосеевский и Шевченковский районы, в каждом из которых находится примерно по 320 тыс. кв. м, тогда как в Деснянском (левый берег) и Святошинском (правый берег) районах они практически отсутствуют. В Печерском районе сосредоточена большая часть (около 68%) всего предложения класса А. Однако в этом же районе наблюдается и наибольший уровень вакантности – по итогам первого полугодия он составил 42%, говорит Александра Глобина.
К концу года, по данным исследований UTG, в столице готовятся к открытию еще пять бизнес-центров суммарной арендной площадью 50,5 тыс. кв. м. Это первая очередь Форум West Side (GLA – 4 тыс. кв. м) по ул. О. Телиги, 6; торгово-офисный комплекс на ул. Зоологической, 5а/1 (GLA – 7,5 тыс. кв. м); офисный центр по ул. Горького, 46 (GLA – 8 тыс. кв. м); БЦ «Престиж Подол» по ул. Нижний Вал, 27-29 (GLA – 10 тыс. кв. м); гостинично-офисный комплекс по адресу ул. Нижний Вал, 63/ул. Ярославская, 58/Набережно-Крещатицкая (GLA – 21 тыс. кв. м). Таким образом, вплоть до 2016 года сохранится тенденция вывода на рынок объектов небольших площадей (до 10 тыс. кв. м).
Впрочем, участники рынка откровенно не рады такому пополнению. Даже без учета новых проектов текущее предложение на рынке значительно превышает спрос, отмечает Анна Попруга. По мнению эксперта, в краткосрочной перспективе строительство новых офисных объектов в Киеве нецелесообразно. «Дальнейшее поступление предложения приведет к росту вакантности и снижению арендных ставок вследствие усиливающейся конкуренции», — поясняет эксперт.
В то же время Левон Папоян отмечает, что рост вакантности имеет и свою положительную сторону. «Наряду с существенным разбросом цен на качественные офисные помещения, рост вакантности предоставляет компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои арендные условия на более долгосрочный период»,— подчеркивает Папоян.
Два сценария прогноза
Консалтеры и девелоперы оценивают красткосрочную и среднесрочную перспективу с большой осторожностью. Большинство сходится во мнении, что стоит ждать дальнейшего падения ставок и ужесточения борьбы за арендатора. По этой причине реализация многих интересных проектов отложена до лучших времен.
В то же время улучшение ситуации в стране может оперативно переломить тренд. «В отсутствие макроэкономических потрясений в ближайшем будущем мы ожидаем, что спрос на офисные площади, так же как и вакантность, сохранятся на существующем уровне»,— говорит Марина Крестинина. При отсутствии резких скачков обменного курса значительного снижения арендных ставок не ожидается, считает эксперт.
Так или иначе, кризис качественно изменит рынок и дисциплинирует его участников. В текущих рыночных условиях арендодатели могут повысить привлекательность своих объектов для компаний-арендаторов не только за счет более конкурентных арендных ставок, но и путем сдачи в аренду помещений с более высоким уровнем отделки и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат будущих арендаторов, рекомендует Левон Папоян.
