Рынок купли-продажи отелей переживает затяжную стагнацию – за текущий год в Киеве не был продан ни одиного действующего отеля. Те, что выставлены на продажу, никак не могут найти новых владельцев. «Мы свои объекты продаем годами», – рассказывает гендиректор компании по продаже недвижимости «Бизнес Реал Груп» Галина Данильчук. В Киеве у компании три таких объекта, еще четыре – в регионах, включая Киевскую область.
Пассивный Киев
На продажу в столице и за ее пределами выставлено гораздо больше отелей, но сегодня их предпочитают продавать тихо. «Это закрытые продажи», – объясняет Данильчук. Это означает, что о них знают лишь в узком кругу специалистов, еще чаще такие сделки обсуждаются с потенциальным покупателем напрямую с глазу на глаз. Это касается, в первую очередь, пятизвездочных отелей, таких как «Хайатт», «Интерконтиненталь», «Премьер Палас», рассказывает знакомый с ходом переговоров консалтинговый агент, попросивший не указывать его имя. Другой специалист добавил, что за $40 млн продается трехзвездочный отель «Братислава», который находится на левом берегу Киева. В самом отеле эту информацию не подтвердили.
В основном такие объекты не то чтобы стремятся продать, но и не против расстаться с ними, если найдется покупатель с необходимой суммой денег. В таких случаях речь может идти о десятках и даже сотнях миллионов долларов. Например, как рассказывает Галина Данильчук, перед кризисом «Интерконтиненталь» его владелец (бизнесмен Леонид Юрушев) оценил каждый номер в $1 млн. В отеле 272 номера, что в итоге означает итоговую сумму, близкую к $300 млн. «У кого сейчас будут такие деньги, чтобы с ними расстаться?», — задает риторический вопрос эксперт. Отметим, что другой отель, принадлежащий Леониду Юрушеву и продававшийся пару лет назад, «Ривьера» на Почтовой площади, теперь снят с продажи.
Поэтому основное условие состоявшейся сделки – это торг. «Рынок неактивен. Есть сделки, но только путем большого торга. Кто сдался, тот и продал», — говорит генеральный директор компании Guilford Avenue Дмитрий Шевчук.
Региональный интерес
В регионах ситуация чуть более активная, особенно в Одессе, во Львове и в Закарпатье. Эти регионы сейчас переживают туристический подъем. Правда, как отмечает управляющий партнер компании ArtBuild Hotel Group Алексей Евченко, о рынке Одессы пока говорить рановато, ведь прошлый сезон у них был провальный, восстановление произошло только этим летом.
Зато, по его словам, сейчас продаются несколько несетевых отелей в Закарпатье. Как объясняет Евченко, это неудачные объекты, построенные непрофессионалами, и так и не ставшие удачными. В этот же список он добавляет активы, принадлежащие собственникам, близким к окружению Виктора Януковича. Как уточняет эксперт, зачастую в таких случаях перекупается не столько отель, сколько корпоративные права на него. Поэтому сделки проводятся за рубежом и крайне тихо.
Впрочем, и во Львове с Закарпатьем сделки происходят нечасто, просто к отелям в этих регионах есть чуть более высокий интерес. Например, как рассказывает эксперт отельного рынка Иван Лунь, за последние пять-шесть месяцев на местном рынке не было ни одной сделки. «Во Львове всего около 80 отелей, поэтому продажа даже двух – это уже почти 5% рынка, существенная цифра. Но ничего такого в последнее время не было», – рассказывает он.
Непрофильные активы
Из всех состоявшихся сделок Дмитрий Шевчук смог выделить две – по продаже отдельно стоящих 4-этажных зданий в центре Киева, одно из которых переоборудуют под арт-отель, а другое – под апарт-отель. Стоимость сделок составила $5,2 млн (1500 кв. м) и $4,8 млн (1850 кв. м). Приобрели их разные покупатели, причем иностранцы – из Германии и США, которые принимают участие в проектах совместно с украинскими партнерами.
«Действующие гостиниці в 2015 году не были проданы. Но есть много объектов коммерческого характера, 3-4-этажные «царские» дома, в которых можно оборудовать отель», — отмечает Шевчук. И добавляет, что даже несмотря на эти две сделки, иностранцы по-прежнему относятся к Украине с большой опаской.
На вопрос о том, как долго продавались указанные объекты, эксперт отвечает — как только снизилась цена. Снизить цены собственникам зданий пришлось почти вдвое – один объект подешевел на $3 млн от первоначальной стоимости, второй на $4 млн. Как отмечают сейчас эксперты, рыночных цен в отельном сегменте нет – есть только договорные.
