Киевские офисы: девелоперы переходят на доллары

Офисная миграция

Киевский рынок офисной недвижимости начинает оживать. По оценкам директора компании «Украинская торговая гильдия» Виталия Бойко, в январе-марте количество сделок по аренде увеличилось на 10-15% по сравнению с АППГ. Как и в прошлом году, большинство транзакций приходится на миграцию компаний из одного центра в другой. «Появились случаи, когда несколько офисов конкретной фирмы объединяются в один. Это связано с тем, что на рынке появились свободные помещения больших площадей, которые были в дефиците в докризисный период», - рассказывает В. Бойко. Незначительная доля сделок приходится на новые компании, которые либо приходят, либо возвращаются в Украину. Потенциальными клиентами столичных офисных центров стали и местные компании, руководство которых смогло отказаться от излишней экономии и увеличить занимаемую площадь.

Основной тенденцией последних месяцев оказался повышенный интерес к офисам класса «А». Если в прошлом году многие стремились максимально урезать затраты, переехав в дешевые БЦ на окраинах, то сейчас некоторые стали возвращаться в центр города. «Руководство многих компаний настроено оптимистично и полагает, что худший период уже позади», - отмечает исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ.

Переезжать в объекты более высокого класса стали и те компании, которые меньше всего пострадали от кризиса и уже давно хотят снять офис в центре столицы. Однако прежде из-за отсутствия достойного предложения они вынуждены были арендовать менее престижные площади. «Самыми активными арендаторами сейчас являются IT, FMCG, фармацевтические и мультинациональные компании», - рассказывает руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Colliers International (Украина) Максим Ткаленко.

В связи с этим вакантность помещений класса «А» снизилась с 12% до 9% и продолжает падать, а в ряде объектов (вторая очередь БЦ «Леонардо», Podol Plaza, Prime) свободных помещений практически не осталось. В то же время в менее престижных офисах вакантность с начала года не растет. Например, в БЦ класса «В» она сейчас составляет 21%.

Условия ужесточились

По словам В. Бойко, на сегодняшний день самыми востребованными являются помещения площадью свыше 700 кв. м, а также в 200-250 кв. м. (класс «А») и 50-70 кв. м (классы «В» и «С»). Как и в прошлом году, арендаторы не готовы вкладывать значительные средства в ремонтные работы, поэтому большинство сделок заключается по помещениям с ремонтом.

Ситуация на рынке профессиональной офисной недвижимости позволила владельцам киевских центров стабилизировать ставки. Так, по данным Colliers International (Украина), на сегодняшний день арендовать помещение класса «А» можно за $28-35 за кв. м, «В» - $13-20 за кв. м, а «С» - $8-13 за кв. м в месяц, без учета НДС. Причем, если еще в прошлом году большинство девелоперов, опасаясь оттока арендаторов, переходили на расчеты в гривне (без привязки к курсу валют) либо соглашались на его фиксацию по льготному курсу, то сейчас большинство из них принимают оплату по реальному рыночному курсу.

В киевских БЦ отказываются и от других программ лояльности, активно применяемых еще недавно. Как правило, в прошлом году многие девелоперы предоставляли своим клиентам финансовые «каникулы», включая оплату коммунальных услуг в стоимость аренды, и отказывались от страхового депозита (арендная плата за 1-2 месяца). Сейчас в большинстве БЦ отказались от всех подобных программ и вернули плату за уборку помещений на докризисный уровень (к примеру, в объектах класса «А» - $6,5 за кв. м в месяц).

Среди новых тенденций текущего года – готовность руководителей БЦ заключать длительные договора аренды сроком на 5-7 лет. Если в прошлом году девелоперы шли на подобные уступки лишь единичным компаниям, как правило, якорным арендаторам, то сейчас на это могут рассчитывать практически все работающие в столице компании. Благодаря этому шагу владельцы БЦ рассчитывают либо продать свой объект недвижимости, либо привлечь портфельных инвесторов для реализации других проектов, ведь наличие долгосрочных договоров аренды существенно повышает стоимость объекта.

Оптимизм руководителей столичных офисных центров связан и с тем, что в нынешнем году на рынке появится относительно небольшой объем нового предложения. И хотя девелоперы заявляют о желании ввести в эксплуатацию в этом году около 150 тыс. кв. м, по прогнозам экспертов, более реалистической является цифра 50-80 тыс. кв. м. Около 60% объектов откроются в центральной и приближенном к нему районах города. Впрочем, эти показатели лучше прошлогодних, когда ввели в эксплуатацию около 110 тыс. кв. м офисов.