До кризиса застройщики нередко оставляли себе самые удачные коммерческие помещения на первых этажах своих жилых комплексов, чтобы сдавать их в аренду и получать постоянный денежный поток. Часто для этого привлекались аффилированные или подставные лица, но результат оправдывал себя. Сейчас девелоперы стараются избавляться от непрофильных активов.
Арендаторы отвернулись
За последние пару лет спрос на покупку коммерческих помещений на первых этажах жилищных комплексов упал почти вдвое. Примечательно, что состав арендаторов и покупателей особых изменений не претерпел, по-прежнему на первых этажах ЖК расположены в основном магазины с товарами первой необходимости (продукты и FMCG), аптеки и отделения банков. Однако их стало гораздо меньше.
Более всего пострадали от кризиса объекты, расположенные вдалеке от Майдана и Крещатика. В центре уровень вакантности составляет 22-30%, а максимальная арендная ставка – около $120 за один квадратный метр. Этот район города спасают рестораторы, торговцы одеждой, ювелирными изделиями и пр. На окраине ситуация намного хуже: застройщики вообще не могут продать или сдать в аренду коммерческие помещения несколько лет подряд.
Не способствует росту популярности коммерческих помещений и активный рост коммунальных тарифов. По данным вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, тарифы для жилых и коммерческих помещениях в одном и том же доме отличаются минимум вдвое. Конкретный размер тарифов зависит от ЖК. Если, например, в квартире коммунальные услуги (без учета отопления) обходятся в 3-4 грн за кв. м, то в коммерческом помещении они потянут на 6-8 грн за кв. м.
Уже не интересно
Падение спроса и увеличение операционных затрат привело к снижению доходности в долларовом выражении. «[Если считать в национальной валюте, то] колебания находятся в пределах 10%, что можно считать статистической погрешностью, – говорит независимый эксперт рынка недвижимости Ярослав Цуканов. Но в долларах доходность снизилась втрое.
Такое положение дел вынуждает застройщиков, которые раньше придерживали для себя самые привлекательные помещения, продавать их. Как объясняет заместитель директора по развитию девелоперской компании «Стокман» Сергей Овчинников, если прежде «было по-разному», то сейчас «все стремятся продать». По его словам, на застройщиках лежит слишком высокая кредитная нагрузка, от которой они и пытаются избавиться путем продажи не совсем профильных активов.
Заинтересовать покупателей застройщики пытаются снижением цен. По словам Анатолия Топала, до кризиса коммерческие площади стоили дороже примерно на 20%, чем жилые, но сейчас такой зависимости нет. «Спрос упал, и стоимость недвижимости – это производная от прибыли, которую она может генерировать», – объясняет Сергей Овчинников. Например, «Киевгорстрой» в строящемся ЖК на ул. Гарматной, продает квартиры по цене от 21 851 грн за кв. м, а нежилые помещения – от 20 188 грн за кв. м. Корпорация «Укрбуд» в ЖК «Оберег» предлагает однокомнатные квартиры по 18 тыс. грн за кв. м, официально на них не предусмотрена никакая скидка. Нежилые помещения в этом же доме стоят тоже 18 тыс. грн за кв. м, но на них распространяется акция – при условии 100%-й оплаты предоставляется скидка в 20%, благодаря чему стоимость кв. м падает до 14,4 тыс. грн.
По словам Ярослава Цуканова, в одном и том же ЖК разные помещения могут стоить по-разному. «Ведь у них разное месторасположение, потоки посетителей, привлекательность и, соответственно, окупаемость», — поясняет он.
И добавляет, что одни покупатели будет исходить из сроков окупаемости в 10 лет. Другие, которые приобретает помещение с целью дальнейшей перепродажи, согласится только на вдвое меньший срок окупаемости, т. е. на 50%-й дисконт.
По мнению Ярослава Цуканова, бизнес продолжит оптимизацию: кто-то будет уходить с рынка, кто-то будет объединяться. Все это приведет к высвобождению помещений, падению долларовой доходности по ним. Но касается это будет преимущественно окраины.
