Офисная недвижимость: чем меньше, тем лучше

Особый класс Офисные объекты площадью в 2-6 тыс. кв. м (а именно такой объем эксперты относят к категории малых бизнес-центров), по словам руководителя отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости Colliers International Украина Максима Ткаленко, в основном выбирают арендаторы, для которых важны обособленность помещений, своя отдельная территория с паркингом и отдельным входом в помещения, имиджевый фактор, автономность инженерных систем и коммуникаций и собственная система безопасности.

С другой стороны, в небольших зданиях нет физической возможности достичь высокого соотношения полезной площади и площади общего пользования. «А при занятии такого здания одним арендатором целиком эта проблема частично снимается», - объясняет эксперт. В качестве примеров подобных сделок, заключенных в последнее время в Киеве, он приводит аренду компанией «Крафт Фудз» здания на Ярославовом Валу, 23 площадью 4 тыс. кв. м, и компанией «Амвей Украина» объекта на ул. Боженко, 87 (3 тыс. кв. м).

В то же время продажи отдельностоящих зданий пока не стали нормой для украинского рынка – компании считают экономически более выгодной аренду площадей, нежели их покупку. И это несмотря на то, что, по наблюдениям посредников по продаже коммерческой недвижимости, в Киеве существует достаточно компаний, могущих себе позволить подобное приобретение и даже нуждающихся в нем.

«При запрашиваемой владельцем цене в $4 тыс. за кв. м покупатели готовы рассмотреть цену $2,5-3,2 тыс. за кв. м, что совершенно не устраивает владельцев. Но количество потенциальных покупателей за последние полгода выросло, и, скорее всего, именно покупателям придется повышать свои предложения, а не владельцам – опускать», - считает М. Ткаленко. Малые и средние БЦ, введенные в эксплуатацию в 2009 г.

«Исходя из нашей практики, отдельностоящие малые БЦ покупают в основном локальные и российские игроки, в том числе – представители известных украинских ФПГ. Аренду предпочитают разного рода дипломатические представительства», - приводит примеры М. Ткаленко. Случается, что небольшие здания, выкупленные или арендованные целиком, используются, например, под галерею или выставочный центр.

Так, в декабре в собственное здание на ул. Глубочицкой переехал Музей современного изобразительного искусства Украины. Но в большинстве случаев новопостроенные или отреставрированные здания применяются в качестве офисных центров. Большое значение для арендаторов, по наблюдениям руководителя отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослава Иванова, сегодня имеют статус места, локация, качество помещений и цена (арендная ставка и размер эксплуатационных расходов). При этом спросом среди малых комплексов сейчас могут пользоваться как готовые здания, так и те, что близки к вводу в эксплуатацию. «Практически по всем БЦ, которые находятся на завершающей стадии готовности, можно вести переговоры о покупке. Среди таких объектов можно назвать объект на Ярославовом Валу (стадия готовности 95%)», - отмечает он. Узкое предложение Эксперты считают, что в ближайшее время количество сделок по купле-продаже малых БЦ вырастет, особенно ввиду того, что рынок обещает пополнится новыми объектами уже в этом году. Правда, основу рынка по-прежнему составит аренда.

«Изначально у девелопера стоит цель сдать площади в аренду, но все они готовы рассматривать варианты продажи. Вопрос чаще всего упирается в соответствие предложенной цены и ожидаемой (разница обычно составляет около 40-50%), - объясняет Я. Иванов.

Средние цены на аренду и продажу небольших БЦ эксперты озвучивать не спешат. Объясняется это широким диапазоном запросов со стороны владельцев и желанием торговаться со стороны клиентов. Стартуют продажные цены примерно с $3 тыс. за кв. м и достигают $5-6 тыс. за кв. м. Порой цифры доходят и до $10 тыс. за кв. м, причем продавцы уступать и торговаться не спешат. Стоимость аренды находится на уровне БЦ класса В (В+ и В-), поскольку именно к этой категории чаще всего относятся малые здания, и составляет от $100 до $400 в год за кв. м.

Невысокая активность по части продаж небольших офисных центров объясняется во многом тем, что на рынке существует очень ограниченное предложение. «Действительно стоящие внимания малые БЦ на рынке Киева можно пересчитать на пальцах двух рук.

Есть масса объектов, которые продаются с различными отягощениями технического, финансового и юридического характера, которые отпугивают покупателя, не желающего покупать проблему за свои же немалые деньги», - объясняет М. Ткаленко. В первую очередь это касается дешевых коммунальных объектов (при этом существует риск судебных разбирательств и признания неправомерности выкупа после смены киевской власти), недостроев и знаковых зданий в самом центре города, где владелец готов ждать повышения стоимости своего актива до $9-10 тыс. за кв. м в течение ближайших минимум 3-5 лет. Тем не менее, предложения есть.

Среди строящихся Я. Иванов называет объекты на углу ул. Пушкинской и Б. Хмельницкого, на углу ул. Саксаганского и Владимирской, здание на Ярославовом Валу. Эксперты из компании FIM Consulting Plus добавляют к перечню продаваемых зданий БЦ «Кияновский» общей площадью 4709 кв. м в пер. Кияновский, 7а, и офисный центр общей площадью 2600 кв. м на ул. Старонаводницкой. Кроме того, добавляют в FIM Consulting Plus, компания «Нест» предлагает к продаже частями коммерческие помещения в жилом комплексе «Времена года». Инфраструктура данного комплекса, в частности, включает офисный центр общей площадью 8 109,59 кв. м, торгово-офисный центр общей площадью 6 635,74 кв. м, и отдельные офисные и торговые помещения. «Познякижилстрой» продают офисы от 200 кв. м в БЦ на ул. Драгоманова (общая площадь – 6419 кв. м) и недавно введенный в эксплуатацию бизнес-центр общей площадью 5372 кв. м на бул. Л. Украинки. Выставленная цена – €31 млн. (продажа частями не предусмотрена). Завершает список основных «продажных» объектов, по данным аналитиков FIM Consulting Plus, строящийся офисный центр «Василевс» класса В на ул. Б. Васильковская, 54-Б компании «НОВОГРАД». Его общая площадь будет составлять 2689 кв. м. Малые и средние БЦ, планируемые ко вводу в эксплуатацию в 2010 г.