На прошлой неделе международная компания Colliers International опубликовала данные исследования сегмента торговых помещений в Украине. Результаты подтвердили, что предложение таких площадей по-прежнему существенно превышает спрос. Соответственно, это влияет и на арендные ставки, пишет Андрей Свирид в №37 журнала Корреспондент от 18 сентября 2015 года.
«Арендные ставки в крупных городах для наиболее качественных торговых помещений площадью 400-700 кв. м с хорошим местоположением сегодня составляют в среднем порядка 200-300 грн за 1 кв. м в месяц, в регионах — 100-150 грн. Для менее качественных объектов, а также расположенных в периферийной части городов — на 40-60% ниже», — говорит Сергей Сушко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International.
Но даже такие низкие ставки в условиях экономического кризиса остаются неподъёмными для малого бизнеса, поэтому предприниматели продолжают искать способы сэкономить. Например, арендуют помещения (в большинстве случаев МАФы или отдельные небольшие строения), не подписывая договор аренды или подписывая с указанием в документе заведомо низких ставок.
По словам консультантов по недвижимости, это позволяет бизнесменам сэкономить 20-30% арендных платежей. Именно такой дисконт предлагают предпринимателям те арендодатели, кто пытается сэкономить на налогах или вообще не светить свою недвижимость в собственности. Предполагается, что, заключив такую договорённость, «партнёры» будут проявлять друг к другу некоторую лояльность. Ведь, как ни крути, а их связывает общая, не совсем законная тайна.
Однако, выбирая этот путь, предприниматели рискуют вдвойне, предупреждают юристы. Ведь не связанный законными отношениями арендодатель может в любой момент не только выселить съёмщика из помещения, но и покуситься на его бизнес в целом.
Под честное слово
«Мы открыли бизнес год назад. Начали с ремонта помещения. Сделали оригинальный дизайн, продумали каждую мелочь, подобрали цветовую гамму, заказали предметы интерьера — столики, пуфы. Ремонт занял около месяца», — рассказывает о запуске своего бизнеса молодая предпринимательница, бывшая владелица небольшой кофейни на столичном массиве Лесной.
За год работы заведение вышло «в ноль», и хозяйка готовилась получить первую прибыль.
«Главным достижением кофейни и её основным капиталом стала наработанная база постоянных клиентов. Их было около 350-400 человек, они заходили к нам регулярно. Именно такие клиенты и формируют основной доход заведения и его прибыль», — вспоминает предпринимательница.
Но с будущей прибылью и выстроенным бизнесом пришлось распрощаться. Хозяин помещения отказался продлевать договор аренды, который был заключён на год. Хозяев кафе «убедительно» попросили освободить площадь в течение недели. Вывоз их вещей сопровождал наряд милиции, которую вызвал арендодатель.
Съёмщики в этой ситуации выглядели чуть ли не преступниками, но их вина состояла лишь в том, что они были убеждены: арендная плата в размере 5.000 грн, которая исправно платилась, вполне удовлетворяет владельца МАФа и с продлением договора проблем не возникнет. Но, посмотрев на успех заведения, он решил попробовать себя в роли бариста на прикормленном месте.
Техника безопасности
По мнению юристов, возможностей защитить себя от произвола арендодателей постфактум не так-то много даже у предпринимателя, заключившего договор по всей форме. Не говоря уже о бизнесмене, снимающем помещение на устных договорённостях.
Более того, отказ собственника площади продлить договор не является основанием для взыскания с него убытков или упущенной выгоды, подчёркивает Евгений Гончаренко, представитель юридического бюро ECOVIS Бондарь и Бондарь.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя, юрист рекомендует предусмотреть в договоре аренды положение, согласно которому съёмщики имеют право делать ремонт, проводить отделку помещения и пр. Можно прописать, что при расторжении договора арендованное имущество возвращается собственнику только после возмещения им всей стоимости работ по его улучшению.
«В таком случае, если стоимость этих работ будет составлять значительную сумму, то его собственник, возможно, не сможет сразу её выплатить, что позволит арендатору продолжать пользоваться им или побудит владельца помещения заключить новый договор аренды», — объясняет Гончаренко.
Кроме того, юристы советуют бизнесменам сделать всё необходимое для государственной регистрации торговой марки, которая будет служить названием кафе или ресторана. Тогда арендодатель не сможет использовать её в своих целях.
