Диалог между ритейлерами и владельцами торговых центров перешел на повышенные тона. Разногласия между сторонами возникают по поводу размера арендных ставок и маркетинговых вопросов. В недавней горячей дискуссии, которая прошла на форуме Retail Industry Forum, организованным Meeting Point Group, активное участие принимали не только спикеры, но и слушатели из зала, в пылу прерывавшие докладчиков.
Не сошлись по ставкам
С проблемой недостаточной гибкости ТЦ в переговорах с арендаторами сталкивались многие ритейлеры. Причем часто речь идет не только о размере арендной ставки, сколько о нежелании арендодателей учитывать нюансы работы разных сетей.
«В 2015 году мы открыли более 60 магазинов, в основном в Западной Украине и в основном – в стрит-ритейле. В ТЦ – немного», – рассказывает директор по продажам сети ProStore Сергей Сливка. Он объясняет, что искали локации, где есть хорошая покупательская способность, хорошая арендная ставка и эффективность бизнеса намного интересней.
Сеть «Цитрус» в 2015 года пополнилась двумя магазинами – в Киеве и Одессе, оба расположены в стрит-ритейле. При этом в Западной Украине у них до сих пор нет точек, и начать развитие в этом регионе компания планировала с хорошей локации во Львове – ТРЦ «Форум Львов». Но там им предложили стандартные условия аренды: 8% с оборота. Напомним, что именно такая схема расчет сейчас фиксируется во многих договорах аренды. «Цитрусу», магазины которого не только продают товар с полок, но и являются пунктами выдачи заказов, сделанных через сайт, такой подход невыгоден. «Мы сами привлекаем покупателей за счет интернета», – говорит директор по развитию сети Дмитрий Томила, подчеркивая, что сделанные через сайт заказы проходят через кассовый аппарат в пункте выдачи и включаются в оборот, с которого нужно было бы платить ТЦ аренду. В низкий сезон компания может себе такое позволить, но в периоды пиковых продаж (например, накануне праздников) это обходится сети слишком дорого.
Сейчас «Цитрус» ведет переговоры с другим львовским ТРЦ «Виктория Гарденс», открытие которого, вероятно, состоится весной 2016 года. До конца текущего года сеть планирует открыть еще один магазин в Киеве, и тоже в стрит ритейле. Это будет новый для компании формат магазина площадью около 500 кв. м (обычный размер – до 200 кв. м). Как рассказывает Дмитрий Томила, вообще-то в планах компании было одновременное открытие еще одного такого же магазина в столичном ТЦ, что позволило бы на практике сравнить удачность локаций, но во втором случае переговоры не удались.
В свою очередь, операционный директор сети «Люксоптика» Светлана Порох говорит, что среди 12 магазинов, открытых в 2015 году, были объекты и в стрит-ритейле, и в ТЦ. Причем около 70% открытий пришлось как раз на профессиональную торговую недвижимость. По ее мнению, в переговорах всегда можно найти компромисс, хотя и согласна, что порой сложно понять, за какой такой маркетинг нужно платить арендаторам, если ритейлер сам привлекает трафик.
Торговый маркетинг
Помимо ставок, которые ритейлеры всегда считают завышенными, а собственники ТЦ заниженными, разногласия вызывают и маркетинговые вопросы.
«К торговым центрам есть много вопросов по эффективности маркетинга», — говоритисполнительный директор «Цитруса» Вадим Лысюк. По его словам, в сегодняшних условиях ТЦ должны быт мягче, гибче и предоставлять более точную и полную статистическую информацию о посетителях.
Представители торговых центров постарались отразить претензии ритейлеров, акцентируя внимания на проведении различных мероприятий, которые помогают повысить трафик. По данным, ТРЦ Sky Mall, во время одного из последних маркетинговых мероприятий товарооборот в магазине Lacoste увеличился на 20%, в InCity – на 60%, трафик в среднем по ТРЦ вырос на 15-20%.
Но ритейлеров смущает качество трафика и стоимость маркетинговых мероприятий. «Вы вообще изменяли ценность этого трафика?», — обратился к собственникам ТЦ Сергей Сивка. По его наблюдениям, из-за падения покупательской способности люди ходят в ТЦ как на экскурсию, а не с целью потратить деньги. Он рассказывает о наблюдениях представителей одной из кофеен в ТРЦ «Караван» в Киеве, которые отмечают, что количество посетителей в целом не изменилось. Но если раньше, отведя ребенка на игровую площадку, родители шли в кофейню пить кофе с десертами, то сейчас просто наблюдают за детьми. «Трафик остался, но его ценность значительно снизилась», – резюмирует Сливка.
Гендиректор сети «Спортмастер-Украина» Игорь Чернов подчеркивает, что лишние затраты сейчас ритейлерам не по карману. Поэтому он не только призывает к экономии, но и предлагает, чтобы с наступлением «лучших времен» арендодатели еще несколько месяцев придержали ставки на прежнем уровне. Такой шаг, по мнению ритейлера, поможет сетям стабилизировать свою деятельность и в будущем положительно отразится доходности всех участников рынка торговой недвижимости.
