Складская недвижимость: время запасаться площадями?

Рынок оживился

Впервые с начала кризиса эксперты рынка логистики заговорили о росте активности со стороны клиентов. По оценкам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, в первом полугодии 2010 г. количество сделок по аренде складов выросло на 3-5% по сравнению с АППГ. «Это говорит о стабилизации рынка логистики», - подчеркивает он.

Указанную тенденцию подтверждает и директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, по словам которого наблюдаемая активизация связана со стабилизацией в различных сегментах рынка ритейла – FMCG, бытовой техники, фармацевтики, мебели и пр. «Большинство руководителей компаний предполагают, что дальнейшего падения продаж уже не будет. В связи с этим они перестали сокращать занимаемые площади, а некоторые из них даже стали их увеличивать», - подчеркивает он.

Начальник коммерческого отдела ОАО «Укрстальконструкция» Иван Тимошик объясняет, что поскольку рынок логистических услуг тесно связан с объемами товарооборота, в первую очередь – розничного, логично, что определенная стабилизация в ритейле повлекла за собой и формирование нового «равновесия» на рынке складов. «Однако в любом случае значительная часть площадей остается вакантными, что сдерживает активность по строительству новых объектов и завершению работ на ранее замороженных», - считает он.

В консалтинговых компаниях добавляют, что последние несколько месяцев стала прослеживаться тенденция двукратного увеличения занимаемых площадей некоторыми арендаторами. Причем «лишние» метры не используются - руководители компаний пытаются сэкономить наперед. По их мнению, уже зимой будет наблюдаться более активный рост рынка логистики, что приведет к дефициту помещений и, соответственно, к повышению стоимости аренды.

На стабилизацию складского рынка повлиял и тот факт, что часть работающих в нашей стране сетей открывают новые торговые точки, поэтому нуждаются в дополнительных площадях. Стоит отметить, что позитивные тенденции на рынке логистики наблюдается благодаря местным компаниям, тогда как новые клиенты практически не появляются. А наибольшим спросом у арендаторов пользуются складские комплексы, работающие на Житомирском, Бориспольском и Броварском направлениях.

Цены стабилизировались

Наблюдаемое оживление позволило владельцам складских комплексов отказаться от практики повального снижения цен. Сегодня арендовать склад класса «А» можно за $6-6,5/ кв. м в месяц, «В» - $4-5/кв. м, «С» - $2-3/кв. м. «По сравнению с докризисным периодом арендные ставки снизились на 30%», - говорит директор по стратегическому маркетингу и продажам компании УВК Олег Каленский. Если еще в прошлом году большинство девелоперов были готовы предоставить потенциальному арендатору дополнительные скидки в размере 10%, рассрочку платежа на 1-3 месяца или включали операционные расходы в стоимость аренды, то нынешней весной многие из них отказались от предлагаемых программ лояльности.

Помимо этого, владельцы объектов коммерческой недвижимости снова стали возвращаться к расчетам за аренду помещений с привязкой к долларам. Консультанты говорят, что большинство складских комплексов строилось за заемные средства, как правило, в иностранной валюте. Поэтому, чтобы минимизировать свои потери, их владельцы соглашались заключать договора в национальной валюте лишь на короткий период, чтобы после начавшегося оживления рынка оперативно вернутся к расчетам по старой схеме.

Среди новых тенденция - возвращение долгосрочных договоров найма сроком от пяти лет и дольше. На подобных соглашениях настаивают арендаторы, которые предполагают, что в течение ближайших лет аренда складской недвижимости будет дорожать и стараются зафиксировать сегодняшние расценки. Владельцы недвижимости готовы идти на подобные уступки лишь единичным именитым украинским или международным компаниям, которые согласны арендовать большую площадь.

Девелоперы взяли паузу

Ситуация с логистикой по-прежнему остается одной из самых сложных на рынке коммерческой недвижимости. Если под Киевом сейчас пустует каждый четвертый склад, то в успешных торговых центрах свободных площадок практически не осталось, а «торговые» девелоперы уже рапортуют о появлении так называемой «очереди ожидания» потенциальных арендаторов.

«Мониторинг цен со стороны компаний, декларирующих строительство логистических или складских комплексов, осуществляется достаточно активно, однако дальше приобретения земли, проектирования и получения разрешительной документации дело не идет. Девелоперы и инвесторы стараются использовать благоприятную ситуацию снижения цен на землю, а также низкой загрузки проектных организаций, что позволяет быстро и по приемлемым ценам подготовить все работы до начала строительства», - делится наблюдениями И. Тимошик.

Эксперты полагают, что ужесточение условий со стороны владельцев логистических центров связано с прогнозами о небольшом объеме нового предложения. К примеру, по оценке Colliers International (Украина) в нынешнем году на открытый рынок будет выведено от 80 до 130 тыс. кв. м складских площадей (в 2009 г. в эксплуатацию было введено 87 тыс. кв. м складов, что на 77% меньше показателей 2008 г.). «Ожидаемый объем новых складских помещений для собственного пользования составит не более 10 тыс. кв. м», - говорится в отчете компании.

«По различным данным, планируется ввод от 130 до 240 тыс. кв. м логистических объектов. Думаю, что реально сдадут не больше 100 тыс. Вряд ли операторы будут вводить в эксплуатацию комплексы, не заключив заранее договора аренды, а в условиях вакантных площадей появление новых будет только стимулировать снижение цен. Последнее время продолжает реализовываться еще докризисная тенденция built-to-suit, когда арендаторы определяются едва ли не на проектной стадии, причем в объекте учитываются их требования», - рассказывает И. Тимошик. Наиболее активными заказчиками, по наблюдениям эксперта, сегодня являются производственные и торговые компании, которые строят небольшие склады в 500-2000 кв. м для собственных нужд.

Среди логистических центров класса «А» в этом году запланирована первая очередь Kyiv Logistic Park (около15 тыс. кв. м), складской комплекс Terminal Brovary (около 49 тыс. кв. м). Склад Impeco (8,4 тыс. кв. м) и объекты «Техноярмарок- 1,2» (38,38 тыс. кв. м) пополнят рынок площадями класса «В».

Самое большое количество комплексов, которые появятся в 2010 г., будет расположено в Черниговском (50%) и Ковельском направлениях (36%), а также на Окружной дороге в районе Вишневого (14%). Интересно, что на Житомирской трассе, которая прежде была самой востребованной среди девелоперов, реализация новых проектов не запланирована.

По мнению И. Тимошика, кардинальное изменение ситуации на рынке вряд ли произойдет раньше 2011 г. – все будут ждать четких признаков улучшения ситуации и роста потребительского спроса. В то же время рынок сдерживается отсутствием кредитных ресурсов в крупных объемах. Эксперты также полагают, что если на рынок выйдет больше площадей, чем запланировано либо прогнозы насчет активного развития ритейла не оправдаются, то владельцам логистических центров снова придется снижать цены и возобновлять старые программы лояльности.