Складская недвижимость специализируется. Новый вид складов — self storage — рассчитан на городских жителей, у которых накопились вещи, которым нет места ни в квартире, ни в гараже. Этот бизнес приносит доход, в несколько раз превышающий доход любого сегмента недвижимости, говорят эксперты.
Внуки антресолей
В советское время украинцы хранили не умещавшиеся в квартире вещи на балконах, в кладовках, расположенных в подвальном помещении многоквартирных домов или же в гаражах. Салазки, пианино, любимый бабушкин комод, велосипеды, лыжи – вынимались и снова укладывались по мере необходимости в, казалось бы, не резиновые помещения. С тех пор мало что изменилось.
За рубежом по-другому отнеслись к проблеме захламления полезной площади. Так, в 1950-х годах в США, вслед за стремительным ростом числа жителей крупных городов, появились первые в мире self storage. Сейчас на каждого американца приходится 0,72 кв. м складов индивидуального хранения. Общая площадь таких складов – более 200 млн кв. м. В Европе эти цифры немного скромнее, там работает 2,6 тыс. складов общей площадью 7,5 млн кв. м, по данным компании JLL. То есть на каждого европейца приходится 0,015 кв. м self storage. В текущем году этот показатель вырос на 5%.
В России такой вид складской недвижимости начал развиваться относительно недавно – в 2009 году. За это время общая площадь складов, по разным данным, выросла до 200 тыс. кв. м. В основном они работают в Москве и Санкт-Петербурге.
А у нас
В Украине первые попытки открыть self storage были предприняты в том же году, что и на соседнем рынке — в 2009-м. Началось всё в Киеве. Частные предприниматели Сергей Князев и Дмитрий Моргалюк, сдававшие бизнесу в аренду собственные складские помещения, вдруг потеряли практически всех арендаторов. Тогда компании во всех секторах экономики ужимались и сокращали издержки. Чтобы склады не простаивали, Князев и Моргалюк решили сдавать их под хранение личных вещей физических лиц. Услуга оказалась востребованной, в итоге на рынке появилась компания «Мини-склад». Основной спрос сейчас, как и тогда, обеспечил мелкий и средний бизнес, который мог избавиться от горы нужных документов, офисной техники, которая не уместилась в новом помещении и прочее. Сейчас из 2,5 тыс. кв. м склада бизнес арендует больше 60%. Низкую востребованность у физических лиц в компании «Мини-склад» поясняют отсутствием целенаправленной рекламы для таких клиентов.
Однако «Мини-склад» на рынке не считается self storage в том понимании, к которому привыкли в Европе. Помещения, которые компания «Мини-склад» переоборудовала под хранение вещей, это бывшие гаражные боксы, размещенные в кирпичном здании. Неудобные для въезда крупногабаритных машин, усеченный комплекс предоставляемых услуг, отсутствие отдельной охраны конкретно под склад... «Мы понимаем, что наш self storage — не совсем тот формат, который работает в Европе. Основное отличие, конечно, – это помещение, которое мы не можем изменить», — признает Дмитрий Моргалюк.
Кризис как двигатель прогресса
Нынешний кризис стал новым толчком для появления новых игроков на рынке складовиндивидуального хранения. Как и в предыдущем кризисе, открытие self storage не было связано с спросом.
Два предпринимателя из Луганска, занимавшиеся развитием интернет-проекта, вынуждены были закрыть бизнес и переехать в Киев. «Мы думали, куда вложить деньги. Увидели успешный опыт работы self storage коллег в соседней стране и решили открыть такой же бизнес в Украине, где эта ниша не занята», — говорит сооснователь компании «Свой склад» Виталий,попросивший не называть его фамилии. В 2014 году они сняли в аренду примерно 1 тыс. кв. м складских помещений, где разместили металлические боксы площадью от 1 кв. м до 15 кв. м (с высотой потолков 3 м) с доступом к ним 24 часа в сутки. Стоимость услуги установили на уровне 190-310 грн/кв. м в месяц. За год работы заполняемость склада достигла 80%. В отличие от конкурентов «Свой склад» больше ориентируется на физических лиц, которые арендуют 80% площадей, а бизнес – 20%. «Наши клиенты — это люди с средним уровнем доходов. Каждый десятый арендатор добирается до склада на общественном транспорте», — говорит Виталий.
Компания YarTrans Logistic начала заниматься развитием складов для хранения временно не нужных вещей с начала этого года. «Они появились как побочный продукт основного бизнеса. Мы работаем в сфере ответственного хранения, и как-то нашим клиентам понадобилось место для хранения личных вещей. Так в нашем складе появился первый self storage», — рассказывает директор компании Ярослав Яровенко. Сейчас в их складе насчитывается 10 мини-боксов площадью от 10 кв. м до 50 кв.м. Также у компании есть несколько разборных контейнеров, которые по сути являются мобильными self storage. То есть контейнер можно «вызвать на дом», загрузить вещами и после отвезти на место хранения. Яровенко отмечает, что сейчас услугой индивидуального хранения пользуются только бизнес-партнеры.
Пустая ниша складов индивидуального хранения вызывала потенциальный интерес со стороны представителей зарубежных инвесторов. По информации старшего консультанта Colliers International в Украине Натальи Сокирко, в 2014 году в компанию обращался голландский инвестор, владеющий земельным участком под Киевом. «Они рассматривали вариант строительства склада индивидуального хранения. Но в отличие от США, Канады, Европы, такие склады необходимо размещать не просто в черте города, а в непосредственной близости к конечным пользователям данного типа помещений», — добавляет Сокирко.
Прибыльный бизнес
Прибыль бизнеса в Украине гораздо ниже, чем в Европе. В большей мере, на это повлияла девальвация национальной валюты. По данным компании JLL, в Европе стоимость аренды бокса составляет в среднем около €29 в месяц. В Украине цены стартуют от 190 грн до 5,5 тыс. за кв. м в месяц. Но при этом рентабельность по валовой выручке значительно выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. «Рентабельность у нас составляет около 40-50%», — утверждает соучредитель «Свой склад» Виталий.
Если работать на собственных, а не на арендованных площадях, то рентабельность по валовой выручке выше. «Это влияет также на срок окупаемости объекта. В нашем случае он составляет около трех лет», — добавляет Дмитрий Моргалюк.
Неясные перспективы
Участники рынка не планируют останавливаться на достигнутом. В YarTrans Logistic рассматривают вариант открытия в 2016 году self storage на 1 тыс. кв. м. «Свой склад» также планирует открыть еще одну точку. «Сейчас мы ведем переговоры по аренде помещений, по площади немного больше существующих. Планируем также расширить уже работающий склад на 450 кв. м. Хотим поставить двухярусные боксы», — добавил Виталий.
Ниша self storage в Украине только формируется и будет развиваться умеренными темпами, прогнозируют в Colliers International. «В Украине культура потребительства не настолько широко развита, как за океаном. Сегмент складов индивидуального хранения имеет перспективы на рынке, где конечные покупатели приобретают много потребительских товаров (например, США, Канада, Россия, в частности Москва) и возникает необходимость дополнительного места/пространства для их хранения», — поясняет Наталья Сокирко. Более того, добавляет эксперт, учитывая, что в жилых комплексах Киева существуют кладовые в квартирах, вакантные помещения технических нижних этажей и непроданные машиноместа подземного паркинга, есть вероятность того, что индивидуальное хранение как мелкий бизнес будет размещаться именно при жилых комплексах и дивиденды с этого будут получать девелоперы жилого сегмента.
