Реконструкцию ЦУМа пришлось вести в непростых условиях: во время революции, на пике экономического кризиса, на фоне не затихающих споров о том, каким должен быть фасад. Дату ввода в эксплуатацию пришлось отсрочить.
Чем стала эта реконструкция для компании, как удалось справиться с вызовами и как будет развиваться универмаг после открытия? Об этом и многом другом нам рассказал директор по девелопменту компании ЭСТА Холдинг, руководитель проекта ЦУМ Киев Михаил Сакун.
– ЦУМ – проект, к которому приковано внимание в силу его исторической значимости. Что в ходе реконструкции оказалось наиболее сложным, непредсказуемым, а что — наиболее интересным?
— ЦУМ для нас знаковый и важный проект. Важный — прежде всего не столько в коммерческом плане, сколько в социально-общественном. Судьба этого проекта крайне сложна. Это был настоящий вызов для нас как девелопера — сохранение исторического фасада, возведение внутри него совершенно нового здания. Уже тогда состояние конструкций было близко к аварийному, особенно в подвальном этаже — там даже бетон частично разрушился. Технические помещения были в ужасном состоянии. Мы были вынуждены делать полную реконструкцию, хотя изначально рассматривали разные варианты.
ЦУМ — уникальный проект и для Киева, и для Украины, поэтому возможность быть причастным к формированию истории и является самым большим плюсом, и в то же время самой большой ответственностью для всей команды проекта.
В ЦУМе проведены очень дорогостоящие и инженерно сложные работы по сохранению старого исторического фасада здания. Это беспрецедентный для Украины случай, когда конструкции такого масштаба, как фасад ЦУМа, удерживались, пока шел демонтаж и монтаж нового каркаса внутри. В одном месте соединена история с современными технологиями. Мы можем гарантировать, что фасад старого здания простоит еще больше ста лет без разрушений и каких-либо проблем.
– Удалось ли, на ваш взгляд, архитекторам выполнить поставленную перед ними задачу: создать проект, который позволили бы сохранить исторический облик ЦУМа и в то же время — значительно улучшить его внутри?
— После приобретения ЦУМа мы потратили полгода на разработку концепции будущего здания, отвечая в первую очередь на вопрос — как сделать ЦУМ современной торговой площадкой международного масштаба. На этом этапе мы привлекли пять европейских проектировщиков, чтобы услышать от каждого его рецепт возрождения ЦУМа. Уверен, скоро все убедятся, что ответ мы нашли правильный.
– Велась ли реконструкция во время Майдана?
— Если вспомнить 2014 год… Проект был в той фазе, когда строительные работы нельзя было прекращать ни днем, ни ночью — как раз проходило устройство подземной части здания, был вырыт котлован, и мы укрепляли его периметр. Остановись мы хоть на неделю — и соседним домам угрожали бы оползневые процессы. Сложности возникли в первую очередь с подвозом строительных материалов. В некоторые дни стройка практически останавливалась, что, к сожалению, сказалось на изначально задекларированных сроках сдачи объекта. Штурм госучреждений напугал наших рабочих — люди остерегались выходить на площадку, поскольку боялись, что ЦУМ станет следующим. Но мы справились, и задержку открытия удалось сократить до минимально возможной.
Научились справляться с кризисом
– Сумма инвестиций в реконструкцию ЦУМа озвучивалась на уровне $100 млн. Сколько вам уже удалось освоить?
— Да, суммарные инвестиции в проект составят порядка $100 млн. На сегодняшний день наша компания потратила на проект $60 млн. Мы также победили на инвестиционном конкурсе по реконструкции подземного перехода на ул. Крещатик около ЦУМа. В рамках этого проекта мы планируем не только реконструировать отделку перехода, но и заменить инженерные коммуникации, систему освещения и пр.
Это не первый кризис в нашей стране, и мы научились справляться с этим. Но кризис, конечно, имеет влияние на проект реконструкции. Чувствуя ответственность за качество строительства такого здания, как ЦУМ, мы стараемся не идти на компромисс в качестве материалов и не заменять их на более доступные, хотя, безусловно, мы все больше уделяем внимание поиску и анализу аналогов материалов, заложенных в проект изначально. Уход ряда международных строительных компаний и замедление роста рынка строительства Киева повлекли за собой дефицит качественных кадров, — мы все больше времени тратим на поиск и отбор компаний, которые смогли бы обеспечить работы и услуги уровня ЦУМа.
– Сколько договоров об аренде уже заключено?
— На сегодняшний момент сдано в аренду более 70% площадей. Названия компаний-партнеров и марки, с которыми они заходят, можно отследить на нашей официальной странице или по специальным проектам, которые мы проводим вместе с партнерами.
Так как ЦУМ находится в самом центре города и возле него проходит ежедневно огромный поток людей, то в первую очередь пользуются спросом площади под категорию подарков, пунктов питания, услуг, косметики и других импульсных категорий. С другой стороны, это знаковый торговый объект для страны с концепцией универмага, и все основные фешн-группы проявляют к ЦУМу большой интерес. Например, на сегодняшний день в категориях обувь и белье мы уже не можем ничего предложить новым потенциальным арендаторам.
– На какой срок в среднем заключаются договора аренды (в свете тренда последнего времени — повсеместного сокращения сроков договоров)?
— В зависимости от категории — от полугода до нескольких лет. Особенность нашего проекта в том, что большая часть площади передается уже с отделкой (а иногда и с оборудованием), чтобы визуально создать единое торговое пространство. Поэтому мы и арендаторы можем быть гибкими и заключать договора на короткий срок. Несколько другая ситуация с ресторанами и фирменными корнерами, у которых уровень капитальных инвестиций более существенный и, соответственно, срок аренды таких площадей больше.
– Можете ли спрогнозировать, какой будет вакантность площадей в ЦУМе в первый год после открытия?
— Учитывая интерес к проекту, темпы нашей работы и достигнутые договоренности практически по всем «якорным» площадям, то процент вакантности будет минимальным. Возможно, какие-то площади мы придержим, чтобы получить более выгодные коммерческие условия после открытия, но уже сейчас по ряду площадей у нас сформирован лист ожидания.
Поддержать своих
– Не так давно в СМИ звучало сообщение о том, что в ЦУМе будет внедрена программа поддержки отечественного производителя, которому будут сдаваться площади на льготных условиях. Какие это условия? Кто из отечественных брендов собирается заходить?
— Действительно, в декабре 2015 года ЭСТА Холдинг запустила долгосрочную программу поддержки украинских производителей ЦУМ UA. Согласно данным наших социологических опросов, наиболее часто упоминаемым пожеланием киевлян было наличие украинских товаров в ЦУМе, поскольку универмаг всегда ассоциировался с качественными товарами местного производства.
На сегодняшний день к нам поступило более 300 заявок. Победители получат возможность продавать свои товары в универмаге на льготных условиях. Мы предоставим им торговое место со скидкой на базовую арендную плату и поможем с торговым оборудованием.
– Какова стратегия развития ЦУМа?
— Мы рассматриваем несколько сценариев развития проекта и бренда ЦУМ. Они зависят от прогнозов состояния рынка на следующие несколько лет. ЦУМ — это уникальная площадка с особым историческим контекстом, что само по себе диктует правила: только качественная реализация, профессиональные арендаторы и довольные покупатели. Как говорит наш маркетинг-директор Юлия Письменная: «Наши активности будут соответствовать ключевым ценностям ЦУМа: удивляя — вдохновлять, собирая вместе — объединять, развлекая — развивать».
