Кризис внес коррективы во взаимоотношения между ритейлерами и управляющими торговых центров. Если еще несколько лет назад управляющие успешными объектами могли похвастаться очередями желающих арендовать помещение и высокими арендными ставками, которые доходили до $300 за один квадратный метр в месяц, то сейчас ситуация коренным образом изменилась. Мяч на поле арендатора. Чтобы удержать ритейлеров, управляющие вынуждены идти на уступки. Компромиссным решением стала популярная во всем мире схема при расчете стоимости аренды – процент от оборота либо минимальная ставка.
Девелоперы пошли на уступки
Еще два года назад торговые центры даже слышать не хотели об этой схеме сотрудничества с ритейлерами, а сейчас у нас практически все договоры заключены с привязкой к объему продаж, рассказывает гендиректор компании «Ультра» (бренды одежды Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров. «Суммарные затраты на содержание магазина, которые включают в себя аренду помещений, затраты на заработные платы персонала, не должны превышать 15% от продаж», – подчеркивает он и добавляет, что в противном случае содержать магазины невыгодно. Такая схема применялась только к якорной группе арендаторов, добавляет директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости в компании DTZ Украина Антонина Пучко. «Сейчас же все ритейлеры более открыты к диалогу, если коммерческое предложение включает в себя привязку к товарообороту», – отмечает она. Специалист по коммерческой недвижимости Вадим Зинченкопоясняет, что представители торговых центров оказались перед дилеммой. Поскольку скидки при оплате за аренду сейчас предоставляются на короткий период – на один-два месяца, то девелоперам нужно часто встречаться с каждым своим арендатором и вникать в сложности их бизнеса. Для этого необходимо пригласить в штат несколько человек, которые занимались бы исключительно проведением переговоров. «Альтернатива – это процент от оборота либо минимальная арендная ставка», – говорит Зинченко.
По данным руководителя отдела аренды консалтинговой компании UTG Сергея Заики, сейчас ставки для крупных магазинов по продаже одежды, обуви, украшений и пр. (якорей) составляют 9-15% от оборота, меньших по площади торговых точек – 15-25%, а для заведений общественного питания на фуд-корте (за исключением Макдональдс и KFC) – 18-20%. «Важно учитывать уровень заинтересованности девелопера в привлекаемом бренде. Ведь чем выше интерес, тем выше шансы ритейлера получить коммерческое предложение, включающее в себе выплату арендной платы в виде ставки и процента от товарооборота», – добавляет Антонина Пучко.
Вынужденная мера
Логика поведения сетей за последние полтора года изменилась. В докризисные годы ритейлеры готовы были снимать помещения по высоким ставкам, размер которых доходил до 30% от оборота.Ежегодно продажи сетей увеличивались в среднем на 15-20% в валюте, а доля затрат в общем обороте, наоборот, сокращалась. Ведь размер арендной платы, как правило, фиксировался на пять лет. «Сейчас спрогнозировать поведение потребителей не может никто, поэтому содержать убыточные магазины не имеет смысла», – замечает он. Ритейлеры хотят, чтобы торговые центры делили с ними риски, добавляетсовладелец компании Zeebra (магазины по продаже бижутерии Six, I am, косметики – Glossip, товаров для дома – Butlers) Дмитрий Ермоленко. Если продаже в магазине идут хорошо, то все стороны получают хороший доход и наоборот, замечает эксперт.
Сами представители торговых центров неохотно комментируют этот вопрос. «Все зависит от того, можем ли мы доверять той или иной компании», – подчеркнул замдиректора торгового центра Глобал.UA Олег Галагус. На протяжение последних нескольких лет девелоперы действительно говорят о том, что проконтролировать реальные продажи сетей сложно. Многие ритейлеры попросту могут занижать свой оборот, что позволяет экономить на аренде. «В этом случае мы сверяем показатели нескольких идентичных по товарным категориям магазинов либо просим распечатать чек. Если это первый документ в обед, а в торговой точке есть покупатели, то нас обманывают», – говорит директор по аренде крупного киевского центра, пожелавший остаться неназванным.
Компромиссный вариант
Переход на работу по системе «минимальная арендная ставка либо процент от оборота» не приводит к значительным потерям со стороны торгового центра, считает директор департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. «Ставки, которые действовали в 2013 году, вряд ли будут актуальными еще на протяжении ближайших трех лет», – считает эксперт. Рассчитывать на более высокий доход торговые центры сейчас не могут, поскольку арендаторы попросту не готовы платить больше.
Но в следующем году некоторые девелоперы рассчитывают повысить ставки в среднем на 5-7%, прогнозируют два директора торговых центров. «Управляющие торговых центров понимают, что ситуация стабилизировалась и сразу же начинают говорить о повышении цен», – поясняет Дмитрий Ермоленко. Например, по его оценке, фактически за десять месяцев продажи в в гривне выросли на 12-14%, а в натуральном выражении – сократились на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. О стабилизации ситуации свидетельствуют и данные консалтинговой компании JLL. По ее информации, в третьем квартале доля свободных помещений на рынке торговых центров Киева сократилась на 0,9 п. п. – до 7,5%.
