ОБЪЕКТ: ЖК RiverStone
АДРЕС: ул. Днепровская набережная, 14, Дарницкий р-н, г. Киев
КЛАСС: бизнес
ДЕВЕЛОПЕРЫ:UDP, "Миськжитлобуд"
ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ, га: 7,03
ВЫСОТНОСТЬ, эт.: 23
КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР: 1380 (заявлено)
ВАРИАНТЫ КВАРТИР: от 1 до 3 комнат без учета объединенных многокомнатных квартир
НАЧАЛО-ОКОНЧАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА: II квартал 2011 года – конец 2021 года
СТОИМОСТЬ, грн/кв. м: от $1300
НАДЕЖНОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРА И ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЪЕКТА – 9 баллов
В проекте участвуют две компании: UDP в качестве девелопера и "Миськжитлобуд", совмещающий позиции девелопера и генподрядчика. UDP была основана в 2002 году, и с тех пор реализовала 11 проектов жилой (часть проектов уже построены полностью, часть продолжает реализовываться) и коммерческой недвижимости. "Миськжитлобуд" работает на рынке с 1998 года, до участия в строительстве RiverStone реализовала два проекта ЖК. У обеих компаний на рынке хорошая репутация.
При строительстве ЖК RiverStone в 2014 году возникла задержка, вызванная ухудшением экономической ситуации в стране. Если первая очередь (дома №1, 2, 3) была построена за неполных три года, то вторая (дома №4, 5, 6), строительство которой началось в середине 2012 года, была завершена только в 2016 году. Но отнести проект к долгостроям нельзя.
На сайте проекта разрешительная документация размещена в специальном разделе, там же находятся фотокопии документов о вводе в эксплуатацию уже построенных очередей, торгово-офисных помещений и паркингов.
Кроме того, на сайте ЖК обновляются новости с фото о ходе строительства, а также есть онлайн-видео со стройплощадки, благодаря которому можно круглосуточно следить за ходом стройработ по 3-й очереди строительства (дом №7).
РАСПОЛОЖЕНИЕ ДОМА – 6 баллов
ЖК находится на левом берегу Киева. Массив Осокорки, на территории которого строится ЖК, характеризуется двумя особенностями: наличием обширного частного сектора по обе стороны проспекта Бажана (его хорошо видно из окон домов RiverStone) и обилием новостроек. В частном секторе живут как вполне обеспеченные люди (в больших коттеджах), так и те, кому скромные дома с дачными участками достались еще в советские времена. Новостройки тоже имеются как эконом-класса, так и выше. Поэтому говорить об однородности окружающей застройки сложно, речь идет, в лучшем случае, о "двуродности".
Так что не удивительно, что зачастую именно Дарницкий район занимает лидирующие позиции в полицейских сводках в таких категориях как общее количество преступлений, квартирные и карманные кражи, а также угоны авто.
Но это – один из немногих негативных факторов, который, к тому же, компенсируется в пределах ЖК наличием закрытой охраняемой территории. К позитивным моментам можно отнести расположение ЖК в экологически приятной зоне на берегу бухты Днепра и наличие панорамных видов из большей части окон комплекса. Если в первых очередях ЖК часть окон выходят на окна дома напротив, то в новых очередях дома спроектированы так, чтобы практически все квартиры имели панорамный вид на Днепр. Именно вид из окна сильней всего влияет на стоимость квартиры: разница цен в видовых и не видовых квартирах может составлять около 30%.
ЖК умеренно (700 м) отдален от важной автомобильной артерии – проспекта Бажана –ведущего как в центр Киева, так и в аэропорт Борисполь.
МАТЕРИАЛЫ И ПЛАНИРОВКА – 10 баллов
Квартиры в ЖК продаются в состоянии "под чистовую отделку": на полу уложена качественная, очень ровная стяжка, на стены и потолок наложена гипсовая штукатурка, то есть, для поклейки обоев или покраски достаточно будет буквально перетянуть стены финишной шпаклевкой.
В квартиры проведены холодная и горячая вода.
Полностью готово отопление, установлены стальные радиаторы с регуляторами температуры.
В общих коридорах - счетчики тепла и воды.
Электроразводка в новых очередях сделана до входа в квартиру. В первых очередях разводка делалась по квартире, но требования рынка изменили подход девелопера к этому вопросу (каждый покупатель предпочитает делать разводку по квартире самостоятельно).
Также в квартиры заведена пожарная сигнализация и установлен гидрант. На фасадах системно установлены коробы для внешних блоков кондиционеров.
Материалы – и это видно невооруженным глазом – используются качественные. Технология строительства – монолитный каркас. В стенах используется красный и силикатный кирпич. Фасады утепляются минеральной ватой, в готовых домах – толщиной 140 мм, в новом доме – 150 мм. Высота потолков – 3 м.
Окна преимущественно сделаны из алюминия, лишь небольшая их часть – из металлопластика. Размер окон увеличивается в зависимости от высоты этажа, но большинство из них смело можно назвать панорамными. В седьмом доме окна будут "в пол".
Площади квартир вполне соответствуют классу жилья "бизнес". Даже несмотря на тенденцию рынка к уменьшению размера квартир, в этом проекте девелопер решил не мельчить, потому что покупателям жилья в этом ЖК не очень интересны мелкие нарезы. Так, площадь однокомнатной квартиры составляет в среднем 50-70 кв.м.
Особенностью ЖК является нередкое стремление покупателей к объединению квартир. В результате общее количество квартир в доме может оказаться на 10-20% ниже заявленного. Застройщик учитывает эту особенность, поэтому старается по-минимуму строить внутренние стены и перегородки, чтобы у покупателей была возможность легко перепланировать любую квартиру.
В каждой квартире предусмотрено место минимум для одной гардеробной. В однокомнатных квартирах предусмотрен один санузел, в двухкомнатных и более – минимум два.
ВНУТРЕННЯЯ ИНФРАСТРУКТУРА И БЕЗОПАСНОСТЬ ДОМА – 10 баллов
Территория ЖК RiverStone закрытая и охраняемая. Внутрь можно попасть только благодаря электронному ключу или приглашению собственника квартиры. Территория уже благоустроена: есть детские и спортивные площадки, места для выгула собак, для пробежек и даже собственный сквер.
В ЖК уже построено три подземных паркинга, в один из которых можно спуститься прямо на лифте из трех домов. В этом же паркине даже есть автомойка.
На внутренней территории ЖК машины не паркуются, по периметру комплекса расположены гостевые парковки. У посетителей алкогольного супермаркета Bad Boy и спорт-клуба Dog – отдельная парковка
На каждом этаже расположено 6-9 квартир (в зависимости от дома и количества объединенных квартир). Они обслуживаются четырьмя лифтами: грузовой работает исключительно для подъема стройматериалов и рабочих, которые делают ремонты в квартирах, еще три лифта ‒ один грузопассажирский и два пассажирских ‒ обслуживают только жильцов.
На территории ЖК расположились несколько ресторанов, кафе, кулинария, пироговая, аптека, отделение банка, нотариус, турагентства, салоны красоты, медицинские учреждения, продуктовые магазины, фитнес центр и большой магазин алкоголя Bad Boy. Также на территории ЖК на первом этаже одного из домов работает детский сад, а в ближайшее время застройщик приступит к строительству частной школы, в которой смогут учиться два параллельных класса.
ИНФРАСТРУКТУРА РАЙОНА, ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ – 10 баллов
В радиусе 750-800 м от ЖК расположено шесть школ и три детских сада (включая тот, что находится на территории RiverStone), еще три детсада расположены на расстоянии 700-900 м от ЖК. Через дорогу расположен ТРЦ Arcadia, еще ближе – ТРЦ River Mall, который, по последним данным, должен открыться в текущем году.
Вокруг ЖК насчитывается около десяти супермаркетов, половина из которых – Novus. Кроме того есть "Сильпо" и Appetite, в состав которого входит Winetime. До станции метро "Осокорки" можно дойти за 7-10 минут. Также по проспекту Бажана и Днепровской набережной проходит множество маршрутов общественного транспорта.
В пешей доступности находятся три медицинских учреждения, включая клинику "Добробут". В "набор" окружающей инфраструктуры также входят несколько аптек, салонов красоты, отделений банков, стоматологических кабинетов, кафе и ресторанов. Неподалеку расположено несколько автосалонов и заправка, особые инфраструктурные бонусы – это Киевский городской крейсерский яхт-клуб и автокинотеатр.
Таким образом, проведенная стройэкспертиза позволяет заключить, что по всем параметрам ЖК RiverStone соответствует заявленному классу "бизнес", а по ряду из них даже отвечает уровню "преимум". Расположение ЖК является одновременно его слабым и сильным местом: малопрестижный левый берег застройщик сумел превратить в преимущество, сделав ставку на панорамные виды на правый берег из большинства квартир и уделив особое внимание внутренней инфраструктуре и качеству строительства.
Методология
